Månedsmagasinet på Costa del Sol
Boligprat med eiendomsmegler

Del

Share on facebook
Share on twitter
Share on pinterest
Share on email
“Som eiendomsmegler må vi være bedre til å finne de riktige objektene enn det kundene kan finne selv. Ellers har de faktisk ikke bruk for oss”, sier Heidi Bråteng som har drevet eget meglerfirma på Costa del Sol siden hun var 23.

Her på Costa del Sol finner du eiendomsmeglere på hvert eneste hjørne, sier Heidi i Real Estate Segarra & Bråteng S.L. Og utvalget av leiligheter og hus til salgs kan virke helt ubegrenset. Det er derfor viktig å tenke seg grundig om hva man leter etter, både med tanke på pris og innhold. Min erfaring er at svært mange av de norske som tenker på å kjøpe her i Spania, har budsjetter på mellom 200.000 og 300.000 euro, og vet stort sett hvilken type bolig de kunne tenke seg. Jeg har vært med både som tilskuer og deltaker i dette markedet, gjennom både gode og dårlige tider. Mange snakker i dag om en boligkrise i Spania. Selv mener jeg det ikke er snakk om en krise i form av økonomisk nedgangstider, men at markedet står mer stille enn før, noe som i stor grad skyldet det enorme utvalget av ledige prospekter.
 
I første halvdel av nittitallet var vi inne i en godt synlig eiendomskrise på kysten.
Denne krisen var et resultat av det svake eiendomsmarkedet i resten av Europa. Og hva skjedde her? Flere store byggeprosjekter ble rammet av denne krisen. Og bankene ble som følge av ubetalte banklån, plutselig eiere av store deler av eiendomsmarkedet.
Vi meglere konkurrerte om de beste salgsoppdragene fra disse bankene og markedet var på den tiden utrolig aktivt! I denne spesielle krisetiden var det svært gunstige muligheter for de som kunne investere, fordi bankene var opptatt av snarest mulig å kunne få dekket gjeld, og de takserte eiendommene lavt for raskt å kunne innkassere kapital. I løpet av 2 år omsatte vårt firma eiendommer for en spansk bankkjede for en verdi av ca 6.000.000.000 Pesetas (ca. 300.000.000 NOK i 1995-1996). Det var mye og omfattende samt krevende arbeid. Dette er i dag historie, la oss heller snakke om hvordan jeg opplever markedet i dag, sier Heidi.  
 
Prisstigningen har vært jevn, og hvis valget av riktig eiendom, beliggenhet og pris har ligget til grunn, har kjøperne sikret seg en god fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt. Slik har utviklingen vært til nå. Markedet som er mest følsomt i disse tider og de eiendommer som vi karakteriserer som mest berørt av situasjonen, men også mest etterspurte, er gjerne leiligheter i prisklassen 200.000 til 300.000 Euro. Prisene ligger etter vår vurdering ofte 10 – til 20% høyere enn forventet. Eiendomsprisene har nå nådd et unaturlig høyt nivå. Mange som vurderer å kjøpe eiendom her, reiser hjem uten å ha funnet det de søker. Ikke på grunn av mangel på eiendommer, men på grunn av prisene. Mange har fulgt med på boligmarkedet i flere år før de selv bestemmer seg for å kjøpe. Og de finner seg ikke i unaturlige høye priser, og går bort fra prospekter som er prissatt langt over reell verdi. Nå er det mange nye prosjekter som er klare for innflytting, eller de er under avslutning av siste byggetrinn. Disse nye leilighetsområdene ble lagt ut på markedet allerede i planleggingsstadiet. Heldige investorer og private kjøpere som kom inn tidlig i prosjektfasen har betalt en pris langt under dagens markedsnivå. Når eiendommene nå er leveringsklare, har prisene steget merkbart.
 
Kostprisene i byggebransjen tok helt av for 3-4 år siden. Mange byggefirmaer har hatt økonomiske problemer og også tap i forbindelse med levering av eiendom priset med stor tidsforskjell i forhold til leveringsdato. I de tilfeller hvor det har vært mulig, har utbygger økt prisene under byggeperioden, hvis ikke alle boligene var solgt på et tidlig tidspunkt. Store forsinkelser rent byråkratisk og av andre grunner har også gitt utbyggerne bekymringer. Byggeboomen har også resultert i en betydelig  prisøkning for profesjonell arbeidskraft. Det er stor etterspørsel og mangel på denne type arbeidskraft. Og resultatet er i verste fall dårlig utført arbeid. Men selv mener jeg det likevel er overvekt av høyt kvalifisert håndverksarbeid utført på de ferdige og avsluttede nye byggeprosjektene.
 
Eiendommene ligger nå gjerne ute på markedet i lengre tid enn tidligere. Det finnes mange innflyttingsklare leiligheter i de nye områdene, men prisene er høyere enn hva kjøperne er villig til å betale. Dermed står man fast hvis ikke partene blir enige. Selger må ha lavere forventninger og kjøperne må høyne sitt budsjett. Ofte er det kun salg hvis selger godtar et lavere bud. Hvis man sitter i en situasjon og absolutt må selge en eiendom, vil man få solgt. Men hvis selger har for høye forventninger om pris, må selger finne seg i å vente. Men det man skal merke seg, er at svært attraktive eiendommer ut i fra beliggenhet og innhold ikke er særlig påvirket av negative svingninger i prismarkedet. Hvis man vil ha det aller beste, må man være forberedt på å betale aktuell markedspris. Det er for eksempel ikke mulig å kjøpe en lekker takleilighet i en av de mest ettertraktede urbanisasjonene til en redusert pris. Det er for mange kjøpere til disse eiendommene og det er færre som er villige til å selge. Det finnes ventelister på flere av de mest ettertraktede prosjektene, spesielt de som ligger ved havkanten og hvor standarden er å betrakte som luksus, og også på adresser som er populære av andre grunner. Golfeiendommer samt eiendommer ved lystbåthavnene, er enormt populære og etterspurte, og dette markedet holder seg gjerne på sidelinjen, temmelig upåvirket av ”gode og dårlige tider”. 
Vi vektlegger å veilede de som selger. Man kan ikke ha for høye forventninger, de må være realistiske. Det skjer at vi må avvise potensielle selgere, av den enkle grunn at prospektet er nesten umulig å få solgt. 

Da markedet for alvor økte for noen år tilbake, var det svært mange som kastet seg inn i det på meglersiden. Mange av disse er borte i dag. Det er ikke nok å leie et kontor og åpne meglerkontor. Man må ha innsikt i markedet, og ikke minst forstå kundenes behov. Dette er noe jeg har lagt mer og mer vekt på. Det nytter ikke forsøke å presentere enkle løsninger, for eksempel en eiendom man har tilgjengelig og som man vil få en viss fortjeneste av å selge, dersom dette ikke matcher kundens ønsker. Man må lytte og forstå behovene før man i det hele tatt begynner å søke etter prospekter. Jeg bruker maksimal tid nettopp med å velge ut det jeg presenterer. Det er mange faktorer som er avgjørende. Vi søker etter best pris, innhold og beliggenhet. Først når man har funnet en match, nytter det å presentere dette for potensielle kjøpere, alt annet vil være å kaste bort både deres og min tid. Det er viktig å være ærlig med kunden. Kan de finne noe i den prisklassen de søker? Er deres forventinger riktige eller for høye? Jeg ser at svært mange norske kunder kan tenke seg å kjøpe i området Elviria og Calahonda. Vi hjelper våre klienter å finne den rette eiendommen langs hele kystlinjen, samt også i landsbyene inn fra kysten som f.eks. Monda, en spennende, uberørt, ”hvit” landsby kun 15 minutter fra Marbella. Mange har spurt om vi ser de nye eiendomsmarkedene i f.eks Kroatia som konkurrenter. Selv mener jeg at de neppe er det. Her er det snakk om områder hvor man ennå kun er i oppstartsfasen innen kommersialisering av boligmarkedet for utlendinger. Jeg tror nordmenn i stor grad fortsatt vil satse på Spania, og også områder som den nesten uspolerte Lyskysten mot Cadiz og Costa Tropical i retning Granada, områder hvor prisene er noe lavere enn Costa del Sol skaper interesse. Derfor har vi også rettet oss mot disse områdene, slik at vi kan presentere attraktive eiendommer her. Vi bistår også med å skaffe advokat, og samarbeider med blant annet norske advokater her i Marbella. I tillegg hjelper vi kjøpere med boliglån. Som utlending kan man som oftest regne med 60% finansiert gjennom spanske banker, men som resident (fastboende), har vi avtaler med banker om å finansiere mer, vanligvis 80%, i noen tilfeller opp mot 98%, avslutter Heidi Bråteng. 
 

Del

Share on facebook
Share on twitter
Share on pinterest
Share on email

Kanskje du også vil like

Søk på Det Norske Magasinet