Kjøp av fast eiendom i Spania – dine rettigheter ved feil og mangler

Ved kjøp av fast eiendom i Spania er det særlig viktig å være klar over de ulike reglene som regulerer dine rettigheter dersom boligen skulle ha feil eller mangler. Reglene skiller seg vesentlig fra norsk lovgivning og inneholder i mange tilfeller kortere reklamasjonsfrister. For enkelte typer feil og mangler har du ingen reklamasjonsrett etter at du har overtatt boligen.
Spansk lovgivning skiller mellom reklamasjon av mangler og feil for bolig under oppføring – med andre ord reklamasjon ved kjøp av en ny bolig og reklamasjon ved kjøp av brukt bolig. Reklamasjonsfristene varierer også mht. mangelens karakter. Skjulte feil og mangler er typiske mangler som ikke er synlige ved første øyekast, som for eksempel fuktskader. Åpenbare feil og mangler er derimot mangler som man legger merke til eller burde ha oppdaget ved befaring av boligen.

Reklamasjons frist for mangler og feil ved kjøp av brukt bolig
Codgo civil regulerer en kjøpers reklamasjonsfrist ved erverv av brukt bolig. Med brukt bolig menes som hovedregel en bolig som ble oppført for mer enn 10 år siden. Iht. codgo civil har kjøper som hovedregel kun reklamasjonsfrist for skjulte feil og mangler som selger ikke har informert om. Med andre ord: Dersom du kjøper en bolig som ble oppført for over 10 år siden er det viktig at du undersøker boligen nøye før undertegning av kjøpekontrakten. Etter overtagelse av brukt boligen har du ingen reklamasjonsrett for feil og mangler som var synlige ved overtagelse av boligen. Codigo civil artikkel 1484 fastslår at ”selger er ikke ansvarlig for feil og mangler som det er informert om eller som var synlige. Selger er heller ikke ansvarlig for de mangler/feil som ikke er synlige dersom kjøper er en fagmann, som pga. sitt yrke eller profesjon, lett burde ha sett feilen/mangelen”.
Dersom du ikke hadde tid til å se nøye etter mangler ved befaring av boligen bør du evt. ettersende en fagmann som går igjennom boligen og undersøker om det er noen feil/mangler som du ikke la merke til ved første øyekast. Det er lettere å forhandle med en evt. selger vedr. feil/mangler før man undertegner kjøpekontrakten og innebetaler et større kontraktsbeløp.
Codigo civil setter videre opp en rekke vilkår for at reklamasjon av en skjult feil/mangel skal føre frem. Vi oppsummerer her kun hovedvilkårene:
Den skjulte feilen/mangelen må føre til at boligen ikke kan brukes til sitt formål, eller
Feilen/mangelen må redusere boligens bruk på en slik måte at dersom kjøper hadde kjent til feilen/mangelen, ville vedkommende ikke ervervet boligen eller kjøpt boligen for en redusert pris.
For skjulte feil og mangler er reklamasjonsfristen for feil og mangler 6 mnd. Du må med andre ord fremsette reklamasjonen skriftlig innen 6 mnd. fra overtagelse av boligen.
Loven åpner imidlertid for at selger og kjøper kan avtale annet. Dette innebærer at du som kjøper av den faste boligen kan fremsette krav i kjøpekontrakten om at reklamasjonsfristen etter codigo civil f.eks. skal utvides til et år.

Reklamasjonsfrist ved kjøp av bolig under oppføring
Lov om Ley de Ordenación de la Edificación inneholder regler om reklamasjonsfrister for bolig oppført fra og med mai 2000 (med lisens etter denne datoen). Loven opererer hovedsakelig med tre ulike tidsfrister:
Et års reklamasjonsfrist fra overtagelse for feil og mangler i boligen. Dette gjelder hovedsakelig feil og mangler som er synbare og det er ikke krav om at mangelen må være vesentlig. Det kan for eksempel dreie seg om ujevn maling, lister som mangler etc.
Tre års reklamasjonsfrist for mangler som påvirker bo vilkårene. Dette er typiske skjulte feil og mangler f.eks. fuktskader.
For konstruksjonsmessige feil og mangler er det videre en 10 års frist for å fremsette krav om utbedring
Ved kjøp av en brukt leilighet som f.eks. kun er 5 år vil kjøper overta reklamasjonsrettighetene som selger hadde ifht. forrige eier. Dette innebærer at kjøper kan fremsette krav dersom det skulle oppstå konstruksjonsmessige feil og mangler innen 10 års frist fra forrige eier kjøpte boligen.