Kjøpsprosessen i Spania – en kort guide til et sikkert boligkjøp

Lykke til med kjøpet!

For å selge eiendom i Norge kreves en norsk eiendomsmegler-utdannelse med godkjent eiendomsmegler-eksamen og to års praksis. Advokater kan også jobbe som eiendomsmegler. I Spania derimot, er det ingen krav til autorisasjon, og hvem som helst kan starte opp med meglervirksomhet. Det betyr, at du bør være ytterst forsiktig med hvem du velger som megler for å kjøpe bolig på Costa del Sol. Kontroller at det finnes et registrert selskap bak megleren, og ta gjerne referanser fra advokater, banker og kunder, som har handlet med megleren du har valgt.

Meglerne her jobber også annerledes enn det du er vant til. Det er ganske vanlig at en selger setter sin bolig til salg hos flere meglere, så om du søker etter bolig på nettet vil du ofte finne samme bolig tilbudt flere steder. Nesten alle seriøse meglere er i dag tilsluttet et nettverk, hvor alle boliger til salgs tilbys. For deg som kjøper er det kun praktisk, at du ved å velge en megler du har tillit til, får adgang til alle kystens salgsobjekter.

Det er to elementære ting du må ha i orden for å kunne bli bolig-eier i Spania. Du skal ha et spansk personnummer (NIE nummer) og en bankkonto i en spansk bank. Disse to kravene gjelder for alle utlendinger. Din advokat hjelper deg enkelt med dette.

Kjøpsprosedyren er ikke komplisert – bare man gjør det riktig. Du bør så absolutt velge en god advokat, for det er nesten umulig for en privatperson med begrensede spansk-kunnskaper å gjennomføre en handel, hvor alle kontrakter er på spansk. Å leie en god advokat er den beste investeringen du kan gjøre, og han får deg med letthet gjennom prosessen. Advokaten undersøker om boligen er korrekt registrert i eiendomsregisteret, at boligen ikke er belastet med gamle lån, at boligen eies av den personen som legger den ut for salg, og at det ikke er ubetalte regninger tilhørende boligen. Din advokat ordner også med at du får en ny kontrakt med vann- og elektrisitets-leverandørene.

Omkostningene ved boligkjøp avhenger av om du kjøper et nybygg eller en brukt bolig. For brukte boliger er kjøpsomkostningene ca. 11 prosent av kjøpsprisen. Skatten til staten utgjør åtte prosent for boliger opp til 400.000 euro. Deretter stiger skatten til ni prosent på beløp fra 400.000 til 700.000 og til ti procent på beløp over 700.000 euro. I tillegg betaler du som kjøper en-to prosent til notar og eiendomsregisteret, samt ca. en prosent til din advokat. Ved nybygg kommer de samlete kjøpsomkostningene opp i13 prosent, fordelt på ti prosent i spansk moms pluss 1,5 prosent i stempelavgift, en-to prosent til notaren og eiendomsregisteret, samt en prosent til din advokat.

Selv om du ikke er resident i Spania, kan du typisk få finansiert 60-70 prosent av din nye bolig. Lånebeløpet regnes ut fra kjøpsprisen, og bankens vurdering (den laveste verdien). Er du derimot resident i Spania kan du låne opp til 80 prosent. Renter og løpetid varierer mellom bankene. Det finnes i dag flere banker på Costa del Sol med skandinavisk personale.

Første skritt – Reservasjonskontrakt (Contrato de Reserva)
Når du har funnet din drømmebolig og blitt enig med selger om pris og dato for overtakelse, utarbeider megleren en reservasjonskontrakt og du innbetaler typisk 6.000 euro på en klientkonto, eller til din advokat. Boligen fjernes så fra markedet under en reservasjonsperiode på 10-14 dager.

 

Andre skritt – Advokatens kontroll
Deretter kontrollerer din advokat alle rettslige aspekter på eiendommen. Han sjekker at boligen er korrekt registrert og er fullt godkjent av myndighetene, at det ikke er gjeld på eiendommen, samt at selgeren juridisk er den rette selger. Finner din advokat uregelmessigheter på boligen, og derfor ikke anbefaler deg å kjøpe den, tilbakebetales reservasjonsbeløpet.

 

Tredje skritt – Privat kjøpskontrakt (Contrato de compraventa)
Din og selgers advokat utarbeider en kjøpskontrakt. Ved underskrivelse betales typisk ti prosent av salgssummen minus de 6.000 euro som allerede er betalt i reservasjon. Betalingen skjer som oftest via en klientkonto hos din advokat. Selges boligen helt eller delvis møblert skal det alltid vedlegges en inventarliste som bilag til kjøpskontrakten.

 

Fjerde skritt – underskrivelse av skjøte hos notaren (Escritura Pública)
Senest på den dato, som ble avtalt i den private kjøpskontrakten, skal handelen avsluttes og underskrives hos notaren. Her er begge parter og deres rådgivere representert. Det underskrives og betales med spansk banksjekk. Nøklene overdras og du kan fritt flytte inn i din nye bolig. Hos notaren får du en kopi av skjøtet (nota simple) og tre-seks måneder senere kommer originalen fra eiendomsregisteret (Escritura de compraventa).