Fakta om det spanske boligmarkedet - Brexit - og hva så?

Imot alle forventning stemte et flertall av britene i juni måned for et farvel til EU-medlemskapet.
Blir potensielle britiske kjøpere nå borte? Kaster horder av lamslåtte britiske eiere av boliger i Spania nå drømmehuset ut på markedet – og hopper på første fly til Storbritannia?
Det korte svaret er: Det vet vi ikke – ennå. Hvorfor ikke? Det ser vi nærmere på nedenfor.

Hva er fakta og hva er tull?
Analyse og vurderinger fra BBVA
BBVA Research (den spanske storbankens forskningstjeneste) vurderer det til at investering i boliger i Spania “vil vise en vekst på 3,4% i 2016 og 3,3% i 2017.” En utvikling som bekrefter at “gjenoppbyggingen av boligmarkedet
vil fortsette“ de kommende to årene.
Slik konkluderer banken i sin siste rapport: «Situasjon Spania”, der den hever prognosen for boliginvesteringer i 2016 med seks tideler (tidligere var prognosen 2,8%), mens snittet for 2017 senkes med mere enn et poeng (tidligere var den 4,4%).
Ifølge banken “vil den positive overraskelsen i boliginvesteringene i første halvpart av året ‘flate ut’ de kommende kvartaler.» BBVA forutser at «den interne usikkerheten og de nye frontene av skepsis som følge av britenes utmelding av EU, også kan påvirke eiendomssektoren de neste to årene».
Banken minner om at Storbritannia til dags dato er den viktigste leverandøren av utenlandske boligkjøpere i Spania.
«Nedskrivningen av pundet i forhold til euroen og den økonomiske nedgangen i Storbritannia vil ha en negativ innvirkning på inntekt og formue for britiske husstander, noe som kan føre til en reduksjon av deres etterspørsel etter boliger i Spania,» understrekes det. Banken forventer likevel og alt i alt at salget «fortsetter å vokse, støttet av gunstige finansieringsvilkår». Dessuten bemerkes det at den “gradvise økningen i etterspørselen i et miljø med fallende tilbud vil favorisere ny byggeaktivitet og framkomsten av nye boligprosjekter.”
Ovenstående er vurderinger og konklusjoner som bygger på analyser av statistikker som inneholder markedsdata inntil – men før – Brexit-avstemmingen i Storbritannia. Det er altså snakk om forventninger og ikke fakta.

Hvor aktuelle er de tilgjengelige statistikkene?
Det er mye statistisk informasjon om det spanske boligmarkedet. Felles for dem er imidlertid at de er en god del forsinket i forhold til det faktiske tidspunktet for når bolighandlene ble gjennomført.
Handelen, og dermed kjøpers og selgers enighet om gjennomføringen av denne, skjer i virkeligheten på det tidspunktet partene underskriver det vi i dagligtalen kaller ‘Private Purchasing Contract’ – den private
kjøpekontrakten. Den minner om en sluttseddel, men er i virkeligheten en kjøpsopsjon der kjøper vanligvis betaler selger 10 % av salgsprisen.
Fra dette tidspunktet har partene normalt 3-4 uker på seg til å underskrive skjøtet – og altså endelige overdragelsen.
Hvis kjøper går bort fra handelen i denne perioden, mister han de 10%. Hvis selger trekker seg fra handelen, må han betale de 10% tilbake og også betale kjøper 10% i erstatning. Derfor betrakter man handelen som ‘i praksis’ inngått fordi begge parter kan føle seg nokså sikre på at endelig skjøte vil bli
underskrevet senest utløpsdatoen for opsjonens.
På figuren under kan man følge prosessen underveis fram til salget offentliggjøres i de mest brukte statistikkene: Notarenes statistikker, eiendomsregistrenes statistikker og Boligministeriets statistikker.

FIG.1 viser en handel der PPC – Private Purchasing Contract (den private kjøpekontrakten) underskrives i desember.
På figuren ser vi hvor (lite) aktuelle tallene fra de forskjellige statistikkene er når de når fram til forbrukerne.

Notarenes statistikker
En handel som i praksis er inngått ved underskrift av den ‘Private Kjøpskontrakten’ i f.eks. desember 2015, blir av notarenes statistikkontor lagt ut til offentligheten i mars 2016. Notarene opplyser i sin statistikk at denne handelen er fra januar, fordi skjøtet er underskrevet i januar 2016. Men beslutningen om handelen er jo faktisk truffet tilbake i desember 2015. Ikke desto mindre er det faktisk notarkontorene som leverer de mest aktuelle data.

Eiendomsregistrenes statistikker
Den samme handelen som altså ble besluttet i desember 2015, vil først være innskrevet i eiendomsregistret ca. halvannen til to måneder etter underskrift på endelig skjøte hos notaren – altså i mars måned. Den opptrer derfor først i eiendomsregistrenes statistikker i mai der statistikkene for 1. kvartal 2016 offentliggjøres. Derfor er handler som registreres i løpet av 1. kvartal 2016, i virkeligheten allerede bestemt i løpet av 4. kvartal 2015, men blir altså først offentliggjort i mai 2016.
På samme måte kan vi konstatere at handler som inngår i eiendomsregistrets statistikker for 2. kvartal 2016 og rent faktisk er bestemt allerede i 1. kvartal 2016, først blir offentliggjort i august 2016.
Handler som avtales i 2. kvartal, registreres i 3. kvartal og offentligjøres i november 2016.
Så for å finne fram til handler som er avtalt etter Brexit-avstemmingen må vi vente til offentliggjørelsen av 4. kvartals statistikker som altså skjer i februar 2017.
Derfor er det at vi sier i innledningen til artikkelen at faktisk viten om hvordan Brexit-avstemmingens utfall påvirker markedet, først begynner å bli synlig fra februar 2017 i forbindelse med offentliggjørelsen av salget i 4. kvartal 2016.
Inntil da er det snakk om gjetninger når man uttaler seg om konsekvensene for boligsalget i Spania som følge av britenes beslutning om å forlate EU.

INEs statistikker
Statistikkene fra INE (Instituto National de Estadísticas), de offentlige statistikkene, baserer seg også på data fra eiendomsregistrene. INE har likevel den fordelen at de også sender ut statistikker hver måned og ikke
bare kvartalsvis.

Hvorfor nå bruke så mye plass på å analysere statistikkenes aktualitetsverdi?
Det gjør vi fordi dette er viktig å vite når man skal vurdere påvirkningen af kjøperatferd i forhold til en konkret hendelse som Brexit-avstemmingen. Der har det jo ingen relevans å bruke omsetningstall som stammer fra avtaler om boligkjøp tatt før avstemmingen.
Mange kommentatorer tar det ikke desto mindre som en sannhet når statistikken sier “boligsalget i 2. kvartal” og vurderer utfra det, selv om kjøpernes beslutninger er tatt lenge før 1. kvartal.
Når det derimot dreier seg om å vurdere den løpende utviklingen av det spanske boligmarkedet, har forsinkelsen knapt så stor betydning, fordi de data som det sammenlignes med også er forsinket – man skal bare forstå at konklusjonene som blir dratt, også er forsinket.

Nasjonalbanken presser bankene til raskere salg av problem-eiendommer
Den spanske sentralbanken krever nå at spanske finansielle institusjoner framskynder salget av sine eiendomsporteføljer, “og frigjør seg for denne tunge ryggsekken av giftig aktiva”.
Kravet er et ledd i banksektorens løpende restrukturering som forøvrig er et krav fra EU.
Nasjonalbanken avviser bankenes anmodning om en oppmykning av visse fortolkninger av regnskapssirkulær 4/2016 som trer i kraft i oktober 2016. De aktuelle bestemmelsene vedrører flere tilsidesettelser, ytterligere dannelse av reservefond for eiendomsaktiva. Bankene har for tiden tilsammen
mer enn 84.000 millioner euro stående i overtatte (eiendoms)aktiva.
Nasjonalbanken, under ledelse av Luis María Linde, har strammet inn på bestemmelsene for disse overtatte aktiva. Denne siste innstrammingen på skruen har tvunget flere banker til ytterligere tilsidesettelser
(reserver) og dermed nedskrivninger i resultatoppgjøret. Men det later til “at den nasjonale tilsynsmyndigheten er likeglad med bankenes anmodning om fleksibilitet”, påpeker kilder i finanssektoren.
Nasjonalbanken har da også god grunn til å være bekymret for utviklingen for tiden fordi de siste statistikkene viser at omfanget av overtatte aktiva nå er økende fordi det inngår flere nye problemaktiva enn det avvikles. Det er naturligvis ikke holdbart.
Boligsalget i juni steg 7,1% på årsbasis i forhold til juni sist år.
De siste tallene fra spanske notarkontorer viser salgene av boliger i juni 2016. Disse tallene er de mest aktuelle fordi de stammer fra salg som rent faktisk er skrevet skjøte på i juni.

Juni-økningen avspeiler den fortsatte og underliggende tendensen til bedring av boligmarkedet. Økningen er likevel noe mindre enn i de foregående månedene der særlig januar og februar markerte seg med økninger på henholdsvis 32,6% og 24,0% i forhold til samme måned året før. Tallene dekker videre over store forskjeller på de enkelte typer, fordi salget av brukte leiligheter steg 1 %, mens salget av nye leiligheter falt med 33,4%, og salget av ”én-families-hus” steg 17,4% i forhold til juni 2015.
Realkredittlån til kjøp av bolig har likeledes steget med 13,3% på årsbasis i juni, til 18.904 nye lån.
Den gjennomsnittlige størrelsen på lånene viser en mindre økning på 0,4% på årsbasis til 128.480 €.
Sammenligninger vi økningen i boligsalget (7,1%) med økningen i antall boliglån (13,3%), ser vi at tallet på boliglån har steget markant mer enn økningen i salget. Det anses av visse analytikere for å være et
tegn på at vi fortsatt befinner oss i vekstfasen av boligmarkedets syklus.

FIG. 2 viser boligsalget i perioden 2. kvt. 2015 – 2. kvt. 2016 fordelt på de spanske regioner.
Det er tall fra spanske eiendomsregistre som er forsinket halvannen til to måneder i forhold til tallene fra notarkontorene. Tallene er her fordelt på nye og brukte boliger (‘nueva’ og ‘usada’).

FIG. 3 viser utviklingen av salget til utlendinger i 2. kvartal 2016 i forhold til 2. kvartal 2015.
Det er igjen tall fra spanske eiendomsregistre som er forsinket halvannen til to måneder i forhold til tallene fra notarkontorene.

I forhold til utenlandske kjøperes andel av de samlede spanske bolighandler i 2. kvartal, ligger denne noenlunde på samme nivå som i 1. kvartal – 13.38%. Britenes andel av de utenlandske kjøpene har falt fra 22,35% i 1. kvartal til 19,73% i 2. kvartal. Svenske kjøperes andel er fortsatt stigende til nå 6,09%,
mens nordmennenes andel går ned til 2,80%. Danskene ligger under 1% og er ikke spesifisert i tabellen.

FIG. 4 viser den månedlige utviklingen i salget av boliger fra 2007 til juli 2016.
Tallene er fra INE (det nasjonale statistiske instituttet) og er forsinket halvannen til to måneder i forhold til notarkontorene. Tallene er likevel ekskl. støttet byggevirksomhet som utgjør en beskjeden del av det samlede salget.

I juli måned er det ingen endring i forhold til juli 2015. Det skyldes formodentlig en fersk Høyesterettsdom angående bankenes ulovlige kontraktbestemmelser for regulering av boliglånsrenter som fikk registrene til å utsette registreringen av bolighandler knyttet til disse lånebestemmelsene. Dette vil bli brakt på plass de kommende måneder når disse klausuler er blitt endret i henhold til dommen.

Hva kan vi forvente resten av året
I juni måned forventet vi at økninger i salg og pris på boliger ville fortsette resten av året. Foreløpig har det vist seg å være tilfellet, og vi mener det vil fortsette – også inn i 2017.
Det har vært relativ høy aktivitet på eiendomsmarkedet i løpet av sommeren, og det synes å fortsette.
De kystnære områdene der utlendingene er mest aktive, har sett store økninger måned for måned med få unntak. Sist har det sett litt svakere ut i Málaga, med en økning på drøyt 7% der flere andre kystnære provinser har hatt tosifrede økninger.
Som helhet forventer vi at omsetningshastigheten innenfor boligsalg blir svekket, bl.a. på grund av den politiske stillstanden i Spania som influerer negativt på de økonomiske utsiktene.

Spanjolenes mentale reise fra krisens start i 2007 og til nå
For få uker siden ble det laget en undersøkelse av hvordan spanjolenes prioritering av sine største bekymringer har utviklet seg fra 2007 til 2016.
Resultatet kan sees på FIG 5.

Det er her interessant å konstatere at mens terrorisme, bolig og arbeidsløshet i 2007 inntok de tre første plassene på spanjolenes bekymringsliste, er det i dag arbeidsløshet med hele 75,6%, korrupsjon og
svindel med 43,4% og økonomiske problemer med 22,4% som ligger øverst. Bolig ligger langt nede med bare 1,4% av de spurte.
Selv om prisene er økende, befinner det spanske boligmarkedet seg fortsatt på et særdeles attraktivt nivå, noe ikke bare nordeuropeiske kjøpere, men også Spanias nærmeste naboer, som Frankrike, Italia og Tyskland har oppdaget.
En eventuell negativ Brexit-effekt tror vi, vil la vente på seg.
I mellomtiden kan vi glede oss over den deilige andalusiske høsten som nå i skrivende stund, ser ut til å utfolde seg, med litt hardt tiltrengt nedbør og litt lavere temperaturer.

Finn Wissenberg har bakgrunn som bygningsingeniør og har arbeidet med bygging – samt kjøp og salg av boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver meglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, Ana Garcia.