Kjøp av leilighet under oppføring

Ved kjøp av leilighet under oppføring er det enkelte faktorer man må være særlig oppmerksom på i forhold til den kvalitetssikring man foretar ved kjøp av eiendom i annenhåndsmarkedet. Først og fremst fordi kjøpekontrakt oftest blir inngått før leilighetene er oppført, og kjøper i den lange byggeperioden er sårbar for dramatiske endringer i utbyggers økonomi og dermed fremdriften i byggingen. Finanskrisen har medført at enkelte personlig har fått erfare dette, men det finnes forholdsregler man kan ta for å minske risikoen. Første bud er uansett å kontakte advokat tidlig i prosessen slik at dine interesser blir ivaretatt optimalt fra A til Å.

Vi vil i det følgende se på enkelte faktorer man må være særlig oppmerksom på:

Kjøpekontrakten
Kontraktsforslagene fra utbyggere av nye prosjekter er ofte ubalanserte i favør av utbygger, spesielt klausulene som omhandler partenes forpliktelser og rettigheter i tilfelle mislighold. Da eiendomsmarkedet var på topp hadde utbygger en sterk posisjon i forhold til å presse igjennom kontrakter som ikke var balanserte mellom kjøper og utbygger. Dersom man ikke godtok utbyggers klausuler kunne utbygger alltids finne en annen kjøper som ville godta vilkårene. I dagens marked befinner selger seg i en helt annen situasjon og det er lettere å få endret kontraktene slik at man i alle fall oppnår en rettferdig og balansert kontrakt. Kontrakten skal være vedlagt plantegninger og en spesifikasjonsliste over hva leiligheten skal være utstyrt med og hvilke materialer som skal brukes.

Bankgaranti
Videre er det særdeles viktig at det blir utstedt bankgaranti på innbetalte beløp i byggeperioden. Selger har en lovpålagt plikt til å utstede bankgaranti i byggeperioden, men dette blir ikke automatisk gjort. Det er derfor av stor betydning at utbygger overleverer bankgarantiene ved kontraktsinngåelse. Man bør i forkant ha studert bankgarantiene for å undersøke at de inneholder korrekt informasjon mht. beløp, adressat for bankgarantiene etc. I tilfeller der garantisten for innbetalte beløp er et forsikringsselskap er det viktig å sjekke at det aktuelle forsikringsselskapet har autorisasjon til å utstede bankgarantier.

Videre bør man undersøke hvor lenge bankgarantien har gyldighet. Spansk lov fastsetter at bankgarantien skal sikre innbetalte beløp i byggeperioden og bankgarantien skal derfor minimum ha gyldighet til bygget er ferdig oppført. Dersom selger misligholder fastsetter loven at innbetalte beløp + renter skal tilbakebetales til kjøper.

Tinglysningsattest
Det bør alltid tas ut en tinglysningsattest før undertegning av kontrakt. Dersom det er foretatt en horisontal inndeling av leilighetene kan det tas ut en tinglysningsattest på leiligheten du skal kjøpe som vil vise evt. heftelser på denne. Dersom man ikke er kommet så langt i byggingen at det er foretatt en inndeling av komplekset i separate leiligheter bør man ta ut en tinglysningsattest på hele bygget (basert på registreringsdata på ”gårdsnummeret”). Sistnevnte attest kan gi en indikasjon på hvorvidt utbygger har økonomiske problemer. Dersom det er tatt beslag til fordel for leverandør, underleverandør e.l. vil dette fremgå av Eiendomsregisteret.

For å undersøke utbyggers økonomiske situasjon er det også mulig å ta ut en attest fra det spanske handelsregister (Registro Mercantil). Attesten er imidlertid basert på selskapets årsregnskap og utbyggers økonomi kan ha endret seg radikalt fra ett år til et annet. Attesten kan derfor gi et totalt feilaktig bilde av utbyggers økonomi og bør derfor ikke tillegges særlig betydning.

Eierform
Kjøper bør ta en endelig avgjørelse ifht. eierform før kjøpekontrakten undertegnes, dvs. om man ønsker at eiendommen eies personlig (dersom mer enn én bør alle fremgå av kontrakten), av et norsk AS eller et spansk SL (aksjeselskap). Etter at kjøpekontrakten er undertegnet kan dette ikke endres uten at det medfører store avgiftskonsekvenser. Endringen av eierformen vil i slike tilfeller bli ansett som en overdragelse fra personen (e) (fysisk eller juridisk) i kjøpekontrakten til eier iht. skjøtet.

Man bør også være oppmerksom på at dersom kjøpekontrakten inngås i ett navn, mens lånet søkes og innvilges til en annen person, vil dette bli ansett som en gave fra låntaker til kjøper iht. spansk lov (med mindre det er tale om to ektefeller med felleseie). Gaveavgiften er like høy som arveavgiften i Spania, og man får ikke standardfradraget som man får ved arv.

Lisenser
Din advokat bør bes forelagt en kopi av byggelisensen før det undertegnes kjøpekontrakt. Dersom byggelisens ennå ikke er utstedt bør man avvente undertegning av kjøpekontrakt.