Fortidens byggeskandaler kan skje igjen

 

Aifos er det beste eksempelet på hvor grundig og hurtig det kunne gå galt i byggebransjen på starten av 2000-tallet. – Og tilsvarende hvor forferdelig galt det kunne gå da skuta sank i 2007/08. På elleve år fikk firmaet oppført nesten 30.000 boliger, fordelt blant Andalusia, Murcia, Valencia, Aragón og Madrid. Det ble til ”nesten”, for det var kun den første spaden som ble satt i jorden for de siste 3.000 boligene, innen firmaet inngikk gjeldsforhandlinger i juli 2009. Den ambisiøse utbyggeren hadde da en gjeld på ca. 1000 millioner euro, 2600 ansatte, og 3000 nye ”bolig-eiere”, som alle kunne se langt etter de 20 – 80,000 euro de hadde forhåndsbetalt, for å sikre seg en bolig som fortsatt lå på tegnebrettet.

Det er snart gått åtte år siden det første rettsmøtet i Aifos-saken. Og vi er langt fra veis ende. Den lange prosessen skyldes ikke vanskeligheter med å gjøre opp konkursboet. Årsaken er derimot, at Aifos i 2009 inngikk en såkaldt frivillig teknisk gjeldsordning for å redde så mye av stumpene som mulig, og dermed sikre de 5000 kreditorene mest mulig av deres utestående. Det låter alt sammen bra og vel. Det er bare ikke så lett å få 51 prosent av kreditorene til å bli enige om hvortid og hvordan Aifos’ aktiva skal avvikles. – Og det er slettes ikke lett å være blant de 3.000 ”boligeierne”, for loven sier helt klart at de kommer i siste rekke når kaken skal deles.
Først skal Skattevesenet, Seguridad Social og bankene nemlig ha deres utestående. Realistisk sett får de bolig-kjøperne som er rammet ikke noe av deres innskudd tilbake, og de får heller aldri sin bolig.

 

Dette faktum trekker utvilsomt sorte skyer over Costa del Sols boligmarked, hvor solen ellers nok en gang skinner, og hvor man konstant hører om økt retts-sikkerhet.
”Spania er i dag juridisk sett et trygt land å handle i, men ingen land er perfekt. All handel er risikabel”, er Javier García Leóns (fra Advokatkontoret i Fuengirola) første kommentar. Han mener at de mange forurettede kjøperne i Aifos-saken neppe har mottatt seriøs rådgivning innen de betalte sine innskudd. Hva de burde ha gjort, og hva kommende boligkjøpere bør gjøre, vender vi snart tilbake til.

 

Først lytter vi til den erfarne eiendomsmegleren Finn Wissenberg, som gjennom flere ti-år har sett kjøpere havne i problemer når de kjøper bolig som befinner seg på tegnebrettet. ”Generelt skal man passe på hvis man kjøper en bolig som ikke er ferdig bygget. Man bør ha en god megler eller en annen rådgiver med seg, som kan gjennomskue om det foreligger nok kapital bak det aktuelle prosjektet. Det er lett for et konsern å opprette et prosjekt i et datterselskap, for å unngå å skade hovedselskapet, hvis det skulle gå galt. ”Og det kommer stadig nye bygherrer på markedet, så det er vanskelig å gjennomskue hvem som er sterke nok,” forklarer Finn Wissenberg, som aldri har solgt en Aifos-bolig. Han mener bestemt at man som potensiell boligeier bør velge en rådgiver som har en viss teft for tingenes tilstand.
”Jeg undret meg fra starten av over deres meget lave priser, og tilsvarende, at et så ungt firma kunne slå seg så stort opp”, forteller han om Aifos, som hurtig solgte mange boliger på tegnebrettet, for å holde skuten flytende. Det gikk fint – så lenge det var medvind i markedet.

I løpet av de beste årene gikk salget så godt og hurtig, at flere kjøpere og deres rådgivere i farten ikke fikk sjekket at deres innskudd var sikret via en bank- eller forsikringsgaranti.
”Man skal virkelig være om seg, når man kjøper en bolig under oppføring. Og faktisk mer i dag enn tidligere,” advarer advokat Javier García León, som har spesialisert seg på eiendomshandel.
”Loven ble regulert i januar 2016, slik at alle kjøperes innskudd skal være garantert via en bank- eller forsikringsgaranti, men kun fra det tidspunkt byggelisensen er utstedt. Problemet er nettopp det, at noen innskudd på prosjekter under oppføring betales innen utbygger får sin byggetillatelse.”
Javier García León understreker at det er advokatens jobb å sikre at entreprenøren har sine garantier i orden, og deretter sikre at hans klient først utbetaler store avdrag på boligen når utbyggeren har fått sin byggelisens.
”Den første store utbetalingen ligger typisk på 20 prosent av boligens totalpris. Før dette steget har kjøper betalt et reservasjonsgebyr, for at den utvalgte boligen tas av markedet, som normalt ligger på mellom 6.000 og 10.000 euro. Dette reservasjonsgebyret betales så tidlig i prosessen at utbygger neppe har fått sine tillatelser, og derfor kan beløpet ikke garanteres. Den risikoen må man som kjøper ta, hvis man ønsker en gitt bolig,” forklarer advokaten, som med glede forteller om de ting han fokuserer på, når han på vegne av sine klienter forhandler innholdet i kjøpekontraktene.
Javier García León er meget opptatt av måten utbetalingene foregår på, ved kjøp av en bolig under oppføring.
”Innbetalingene skal skje via bankoverførsel, og til den konto som har referanse direkte til det gitte bygget. Det er en viktig detalj at det tydelig fremgår hva man har betalt inn til, dersom byggeprosjektet skulle stoppe opp. ”Mange betaler fortsatt med bank-sjekker. Men disse sjekkene kan utbyggeren sette inn på hvilken som helst konto han måtte ønske.”
Advokatkontorets grunnlegger fastslår på nytt at det ikke er noe galt med rettssikkerheten i Spania. Alle skal bare gjøre jobben sin skikkelig – og aldri forsøke å haste et boligsalg igjennom.

Nettopp hastverk, mener både Javier García León og Finn Wissenberg, er den største risikoen for et feilslått boligkjøp.
”I praksis hender det at kjøper kommer inn på et salgskontor med travle mennesker og full fart. Man blir ønsket velkommen, og får raskt vite at det samme morgen har vært to andre forespørsler på den enheten man er interessert i,” forteller Finn Wissenberg. ”I en slik situasjon kan selv oppadgående og intelligente mennesker miste fornuften, og gjøre et impulskjøp. Og det nytter ikke, for ingen rådgiver kan på 24 timer følge opp de ting han skal, innen det skrives under og betales.”

Det er heller ikke uvant, at Javier Garcia León må bruke tid på å få sine klienters puls ned i normal hastighet.
”Folk ringer eller kommer uanmeldt på kontoret, fordi de vil kjøpe en bolig nå. Da må jeg forklare, at jeg, og alle andre advokater, trenger noen dager eller uker for å kunne gjøre vår jobb skikkelig. Det er handel med store verdier, og hvis det ikke skjer etter boken kan det bli en dyr fornøyelse,” slutter Javier García León.
Både han og Finn Wissenberg er enige om at Aifos-skandalen saktens kan gjenta seg. Men de er også enige om, at den enkelte boligkjøper i dag har riktig gode muligheter for å sikre seg mot ubehagelige overraskelser.