Overtakelse av fast eiendom ved forskudd på arv, kjøp eller arveskifte?

Vi vil i denne artikkelen ta utgangspunkt i et praktisk eksempel vedrørende overtakelse av fast eiendom. Vi mottar stadig henvendelser vedrørende overførsel av eiendomsrett fra foreldre til barn og vi vil her foreta en generell redegjørelse av hva de ulike måter å overføre eiendomsretten innebærer.
Eksempel: En kvinne er enke og nærmer seg 80 år. Hun eier en leilighet i Spania. Det er ikke lån på leiligheten. Barna lurer på hva som er den mest hensiktsmessige løsningen med tanke på overtakelse av leiligheten; forskudd på arv, kjøp eller arve leiligheten når moren har gått bort, evt. ta opp lån på leiligheten for å redusere arveavgiften ved et fremtidig arveskifte?

I. Kjøp
Dersom den faste eiendommen skal kjøpes er det i første omgang viktig å være klar over at det er markedsverdien som skal legges til grunn for kjøpet. I henhold til spansk lov er markedsverdien den høyeste av følgende verdier: skjøteverdien da eiendommen ble kjøpt i sin tid eller den såkalte skatteverdien. Skatteverdien kommer man frem til ved å ta utgangspunkt i ligningsverdien og multiplisere denne verdien med en koeffisient avhengig av i hvilken kommune eiendommen er beliggende. Betalingen kan foretas enten i Spania eller i Norge (evt. i et annet land), og det må fremlegges dokumentasjon på foretatt betaling ved undertegning av skjøtet hos notar i Spania.

En slik transaksjon utløser gevinstbeskatning på 19 % for selger. Både inngangs- og utgangsverdien justeres med faktiske kostnader da eiendommen ble kjøpt og nå når den selges. I tillegg oppjusteres alltid inngangsverdien med en koeffisient som også reduserer gevinstbeskatningen noe. Barna blir ilagt 7 % overføringsavgift (opp til 400.000 € hvor prosentsatsen stiger til 8 %). Dersom eiendommen ble kjøpt for 1986 betales det imidlertid kun gevinstbeskatning på verdien beregnet fra 2007 og frem til overdragelsen gjennomføres.

II. Forskudd på arv
Dersom man gir forskudd på arv i Spania vil dette bli ansett som en gave. Gaveavgiften i Spania er like høy som arveavgiften, faktisk blir den høyere fordi man ikke gis standardfradraget på 16.000 euro pr. arving slik som ved arv.
Selv om det avgiftsmessig sett ikke lønner seg å overta eiendommen som gave, kan det imidlertid være praktiske årsaker til at man likevel velger å foreta en gavetransaksjon. Det er gjerne kun barna som faktisk disponerer leiligheten på dette tidspunkt, og både foreldre og barn kan være av den oppfatning at barna bør fremgå som de formelle eiere av leiligheten.
NB: Både forskudd på arv og kjøp forutsetter at det er gjennomført et arveskifte i Spania etter at ektemannen/faren i eksempelet ovenfor falt bort. Mange er/har vært av den oppfatning at den faste eiendommen i Spania går inn i det uskiftede bo i Norge dersom man sitter i uskifte med eiendeler i Norge. For eiendelene som befinner seg i Spania må det imidlertid alltid gjennomføres et arveskifte i Spania. Dersom dette ikke ble gjort da ektefellen/faren falt bort, må vi gjennomføre et arveskifte av hans andel av leiligheten før det evt. gis forskudd på arv/gave eller gjennomføres et kjøp/salg.

III. Arv
Arveavgiften i Spania blir fastsatt ut i fra markedsverdien på eiendommen og i henhold til en progressiv skala avhengig av arvens verdi. Livsarvingene gis et standardfradrag på 16.000 euro pr. arving i motsetning til ved gave.
Det har blitt ganske vanlig å ta opp pantelån på den faste eiendom i Spania. Arveavgiften beregnes av eiendommens nettoverdi og denne vil reduseres med det gjenstående lånebeløpet når låntaker dør. Imidlertid er det viktig å være klar over at opptak av pantelån i Spania i utgangspunktet medfører relativt høye kostnader. I eksempelet ovenfor er det dog aller viktigst å være klar over at avgiftsmyndighetene kan foreta gjennomskjæring og ilegge full arveavgift dersom de anser at hovedformålet med låneopptaket er å redusere arveavgiften. Ved låneopptak i særlig høy alder befinner man seg muligens i risikosonen for at gjennomskjæring kan bli foretatt.