Finansiering Av Feriebolig I Spania, - Noen Gode Råd

Vi i DNB Luxembourg har gjennom hele pandemien hatt jevn pågang av kunder som «bare venter på å få mulighet til å reise igjen» – de har nemlig planer om å kjøpe seg feriebolig i Spania.

Du tenker kanskje «Hvorfor snakker de med banken allerede nå? De vet jo ikke engang hva de skal kjøpe?»

Da har vi i DNB Luxembourg gode nyheter å komme med! Hos oss trenger du ikke å vite hva du skal kjøpe før du søker om et lån – du søker om et FINANSIERINGSBEVIS.

FLERE FORDELER MED FINANSIERINGBEVIS

Et finansieringsbevis er et nyttig dokument som bekrefter bankens vilje til å låne deg en viss sum penger, basert på gitte antagelser. Det er flere fordeler med dette. For det første vil et finansieringsbevis gjøre deg i stand til å handle raskt når den rette muligheten kommer opp. Det gjør også potensielle selgere/meglere sikrere på din evne til å gjennomføre kjøpet. 

Fra en eiendomsmeglers ståsted, vil det bety at de faktisk har en kunde som kan dokumentere at de kan gjennomføre kjøpet. Som kjøper vil det være du som sitter i førersetet, og som gir retningslinjer til megler om hvilken type eiendom og i hvilket prissegment du ønsker de skal fokusere på. Du vil da unngå å oppleve at de foreslår eiendommer som ligger utenfor ditt budsjett, og som kan friste deg til å ‘kjøpe over evne’.

En annen ting som kan være lurt å tenke på, er at prisen på de ulike eiendommene som ligger for salg oftest er den prisen selger håper å oppnå. Dette betyr at det kan være noe prutningsmonn, og da kan det være mulig å komme noe ned i pris med ‘finansieringen i lomma’. 

Tidsfaktoren vil også spille inn – dersom du har finansieringen klar, vil du kanskje kunne ta over eiendommen raskere. 

De fleste kundene som henvender seg til oss blir overrasket over hvor høye transaksjonskostnadene er – normalt må du regne med 12 – 13 % i tillegg til kjøpesummen. Dette vil variere litt avhengig av hvor i Spania du kjøper. Det er 17 ulike autonome regioner i Spania som kan ha ulike regler og lover.  

Dersom du kontakter oss via www.dnb.no/lu eller per e-post boliglan@dnbgroup.lu, vil vi på et tidlig stadium kunne gi deg estimater på hvor mye egenkapital du vil trenge ut ifra en gitt kjøpesum.                 

«Vi merker at kunder som ringer oss [og spør på engelsk], blir veldig glade når de kan snakke sitt eget morsmål. Dette forenkler både kommunikasjon og forståelse,» forteller Knut Øvreeide, kredittsjef hos DNB Luxembourg.

Kjøper du bolig i utlandet bør du være litt mer på vakt og litt mer kritisk enn hva man er vant til hjemme. Man er litt mindre beskyttet, og har en større del av ansvaret selv.

Da er det godt å kunne snakke med noen som kjenner prosessen, er objektiv og har interesse for at alt er i orden med den eiendommen som du vurderer å kjøpe.

«Vær tidlig ute og snakk med noen som kan lede deg i riktig retning. Da gjør du forhåpentligvis ikke noe som du angrer på siden,» anbefaler Øvreeide.

HVA BØR DU AVKLARE I FORKANT?

Et spørsmål som ofte dukker opp, er hvordan skal jeg eie eiendommen? Skal jeg kjøpe og eie privat, eller bør jeg kjøpe/eie dette via et spansk – eller norsk selskap. Dette kan ha betydning for deg, og vår anbefaling er at slike spørsmål bør avklares tidlig i prosessen sammen med advokaten som skal kvalitetssikre kjøpet ditt. Generelt gjelder regelen at om du har til hensikt å bruke eiendommen selv, så bør du også eie den privat og ikke i en selskapsstruktur.

Vi hører også ofte at «megler har regnet det hjem», dvs. gjennom å bevise at leieinntekter kan betjene alle kostnadene knyttet til eiendommen. Vi behøver kanskje ikke utheve dette i disse dager, men kan du ikke få regnestykket til å henge sammen uten leieinntekter på boligen, da bør du sannsynligvis heller ikke kjøpe. I våre vurderinger tar vi ikke hensyn til leieinntekter. Alle omkostninger må kunne betjenes selv uten disse inntektene. Utleieinntektene dine bør fungere som en drifts- og bufferkonto som er øremerket eiendommen. Vår anbefaling er derfor å ikke ta disse inntektene inn i ditt vanlige forbruk.

Det er også noen forhold som kan være lurt å tenke på mht. leieinntekten. Du vil ha utgifter på eiendommen i euro, så sørg derfor for å få leieinntekter også i euro. Dette reduserer valutarisiko. 

Det er også viktig at du sjekker ut at boligen KAN leies ut. Det kan være områder som har restriksjoner når det gjelder utleie. Bestemmer du deg for å leie ut, vil det også være enkelte krav ved eiendommen som må tilfredsstilles. Disse varierer litt i forhold til hvor i Spania eiendommen ligger.

I tillegg er det et krav at det blir foretatt en takst av alle eiendommer som skal finansieres av DNB Luxembourg. I noen tilfeller kan taksten komme inn under kjøpesummen. Dette vil medføre at behovet for egenkapital blir høyere. Det er derfor fornuftig å ha en god buffer når du bestemmer deg for hvor mye du ønsker å kjøpe for.

Mange kunder er også bekymret og stiller spørsmål om forhold rundt hvordan overføringer av penger i forbindelse med kjøp av eiendom i utlandet foregår. Hvordan skal de forholde seg til dette? Hvor stor risiko er det knyttet til disse overføringene?

En generell regel er at du aldri skal betale noe direkte til selger, selv ikke om du føler deg presset til å sikre deg eiendommen. Alle transaksjoner bør håndteres via en klientkonto hos advokaten som skal bistå deg. De kjenner alle reglene og har også forsikring om noe skulle inntreffe.

Å virkeliggjøre en drøm handler om å sette noen tall og en dato!

DNB Luxembourg hjelper kunder hver dag med å virkeliggjøre sine drømmer.

OM LÅNEPROSESSEN

DNB Luxembourg tilbyr boliglån ved kjøp av bolig i Frankrike, Spania og Portugal. Produktet gjelder alle nordmenn og svensker, enten du er kunde i DNB i Norge eller ikke. Banken finansierer opp til 70 % av verdien på eiendommen (laveste beløp av takst og kjøpesum).

Ifølge Øvreeide er lånesøknaden enkel og forståelig og låneproduktet lettfattelig og transparent, uten skjulte avgifter og overraskelser. Det er veldig likt det man er kjent med hjemmefra, og banken gjør de samme vurderinger som ved lån til bolig eller hytte i Norge.

«Vi er kanskje litt strengere i vår vurdering, da det å eie eiendom i utlandet medfører en del kostnader. Det er aldri smart å strekke strikken for langt,» sier han.

Hver søknad vurderes individuelt, og løpetiden på lånet vurderes ut fra kundens alder og økonomiske situasjon. Betjeningsevnen veier alltid tyngst. Låntaker skal også kunne tåle en renteoppgang på 5 prosent. I tillegg tas det høyde for valutasvingninger når banken gjør sine vurderinger. 

Banken tar som tidligere forklart, ikke hensyn til eventuelle leieinntekter på eiendommen. Som låntaker skal du kunne ivareta dine økonomiske forpliktelser, uansett om du får leid ut eiendommen eller ei.  

Behandlingstiden på en lånesøknad ligger normalt på to-tre uker etter at vi har mottatt   søknaden med all tilhørende dokumentasjon. 

Det er kommet noen endringer i lovverket som gjør at kundene får en ‘cooling off’ periode etter at de har fått lånetilbudet, forteller Øvreeide om boligkjøpsprosessen i Spania. Vi anbefaler derfor alle å ta høyde for at hele prosessen i Spania tar lengre tid enn hva vi er vant med hjemmefra.

VELKOMMEN TIL DNB Luxembourg www.dnb.no/lu eller boliglan@dnbgroup.lu