Overføring av eiendomsrett i Spania - slik reduserer du avgiftsbelastningen

Det høye skatte- og avgiftsnivået i Spania medfører at mange vurderer andre overføringsmåter av eiendomsrett enn tradisjonelt kjøp og arv. Hvorvidt dette er hensiktsmessig avhenger til en viss grad av individuelle faktorer. Spørsmålene har imidlertid stor aktualitet og vi har derfor på generelt grunnlag utarbeidet en oversikt og vurdering av de forskjellige ervervsmåtene.

Oppheving av sameie
I tilfeller der to eller flere eier en eiendom i fellesskap og en av disse vil ut av sameiet vil det skatte/avgiftsmessig sett være mer gunstig å oppheve sameiet fremfor å gjennomføre et kjøp/salg av eierandelen. I sistnevnte tilfelle utløses 7 % overføringsavgift for kjøper, mens selger må betale gevinstbeskatning på 18 %. Dersom sameiet i stedet oppheves betales det stempelavgift på 1 % i stedet for overføringsavgift på 7 %. Beregningsgrunnlaget er riktignok hele eiendommens verdi, ikke kun andelen den ene eieren blir utløst fra. Likefullt er det økonomisk fordelaktig å foreta transaksjonen på sistnevnte vis. Vedkommende som blir utløst av sameiet må betale gevinstbeskatning av differansen mellom verdien ved ervervet og verdien som legges til grunn ved oppløsningen av sameiet.
Et eksempel kan illustrere forskjellen: To brødre arver en eiendom av foreldrene til en verdi av 300.000 €. Fem år senere ønsker en av brødrene å bli løst ut av eierskapet. Verdien som legges til grunn er 400.000 €. Dersom transaksjonen gjennomføres som et vanlig kjøp/salg vil kjøper måtte betale 7 % overføringsavgift av brorens andel, altså 14.000 €. Gjennomføres transaksjonen derimot ved å oppheve sameiet vil vedkommende i stedet bli belastet 1 % stempelavgift av hele eiendommens verdi, dvs. 4000 €. Gevinstbeskatningen for den av brødrene som vil ut av eierskapet blir den samme i begge tilfeller.
Både i tilfeller der overføringen skjer ved vanlig kjøp, og ved oppheving av sameie må det foretas en betaling mellom partene. I den forbindelse oppstår ofte spørsmålet: Hva er den laveste lovlige verdien som kan legges til grunn? Iht. spansk lov skal markedsverdien legges til grunn, og markedsverdien kan ikke settes lavere enn den høyeste av følgende verdier: skjøteverdien da eiendommen ble ervervet eller den såkalte skatteverdi av eiendommen (ligningsverdien multiplisert med en koeffisient avhengig av eiendommens beliggenhet). At verdien settes så lavt som mulig har videre den fordel at stempelavgiften og gevinstbeskatningen blir lavere. Ofte synes partene det er mest praktisk at betalingen foretas i Norge og etter spanske regler er det fullt mulig å foreta betalingen i et annet land. Betalingen må imidlertid dokumenteres iht. de krav som følger av spansk rett.

Avslag på arv til fordel for barn
Arveskifter i Spania følger normalt norsk arvelov og iht. arvelovens § 74 er det adgang til å gi avslag på falt arv. Avslaget kan gjelde hele arven eller en del av den. Virkningen av at det gis avslag på arv er at arven skal gå som om arvingen var død før arven falt. Arven går dermed direkte til livsarvingene til vedkommende som gir avslag på arven (eller særskilt medarving dersom man ikke har livsarvinger). Arvingen som gir avslag blir dermed fritatt for arveavgift i.o.m. at vedkommende de facto ikke arver, og dennes livsarvinger blir i stedet ansvarlig for betaling av arveavgiften. En slik løsning kan være fordelaktig av følgende årsak: Ektefelle og livsarvinger gis et standardfradrag på ca. 16.000 €. Jo flere livsarvinger, desto større blir det totale fradraget i arvemassen som igjen vil medføre lavere arveavgift. I tillegg til standardfradraget gis et fradrag på 3.990, 72 € for hvert år arvingen er yngre enn 21 år. Maksimumsfradraget pr. arving er ca. 48.000 €. Dersom arvingen har flere mindreårige barn kan arvegrunnlaget således reduseres betraktelig ved å gi avslag på arv til fordel for barna. Dersom barna er under 18 år er det imidlertid viktig å være klar over at man må ha Overformynderiets samtykke dersom eiendommen senere skal selges.

Avståelse av arv Spania
Dersom det ikke foreligger testamente som har forhåndsbestemt fordelingen skal skiftet foretas på bakgrunn av dødsfallserklæringens/skifteattesten hvor avdødes arvinger vil fremgå. Det kan tenkes at noen av arvingene er interessert i å arve eiendommen i Spania, mens andre arvinger f.eks. er mer interessert i eiendeler som befinner seg i Norge. I et slikt tilfelle kan de arvingene som ønsker arven i Norge utstede en erklæring hvor de bekrefter at deres pliktdelsarv er ivaretatt ved eiendeler i Norge. På denne måten kan arvingene fordele arven seg i mellom innenfor de rammer loven setter mht. pliktdelsarv. Man unngår en situasjon der alle arvingene først arver eiendelene i Spania og deretter må foreta en oppheving av sameie eller et kjøp/salg for å oppnå et ønskelig resultat for alle parter. Videre unngår man at arven går videre til livsarving/ektefelle til den som ikke ønsker arv i Spania slik situasjonen er ved avslag på arv, men i stedet går til de øvrige primærarvingene.

Dersom du har spørsmål kontakt Agnete Dale: + 34 607 659 906 / dale@lawfirminspain.com.