Gevinstbeskatning ved salg av fast eiendom i Spania

Ved salg av fast eiendom i Spania skal det iht. spansk lov betales gevinstbeskatning til Spania. Skatteplikten gjelder både residenter og ikke residenter.
Fra og med 1.januar 2007 ble gevinstbeskatningen for ikke residenter i Spania satt ned fra 35 % til 18 %. For residenter gikk gevinstbeskatningen opp fra 15 % til 18 %. Gevinstbeskatningen er nå dermed lik både for residenter og ikke residenter.
Den spanske regjeringen forbereder nå en ny reform som er forventet å foreligge i juli 2010. Reformen vil innebære at gevinstbeskatningen økes til 19 % for de første 6000 euro og til 21 % for det som overstiger 6000 euro.

Gevinstbeskatning norsk as
Dersom eiendommen eies av et norsk AS er gevinstbeskatningen tilsvarende som for ikke residenter, fysiske personer – 18 %. Forutsetningen er at det norske selskapet ikke har etablert seg i Spania for eksempel ved å opprette en filial

Gevinstbeskatning spansk sl (aksjeselskap)
Prosentsatsen for spanske aksjeselskap er 25 % av de første 120.202, 41 euro beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året man selger eiendommen. Av den del av gevinsten som overstiger 120.202, 41 euro er gevinstbeskatningen 30 %.

Beregningsgrunnlaget – særlig om utgangsverdien
Utgangspunktet for beregningen er differansen mellom kjøpesummen og salgssummen. Ved beregning av gevinsten oppjusteres inngangsverdien med de faktiske utgifter man hadde i forbindelse med kjøpet, dvs. advokatsalær, notarutgifter, avgift til eiendomsregisteret ved innskriving etc. På tilsvarende vis nedjusteres salgsverdien med de utgifter man hadde i forbindelse med salget.
Tatt i betrakting at prisnivået i enkelte områder har gått kraftig ned kan man risikere at salgsverdien ligger under den laveste lovlige salgsverdi – den såkalte skatteverdien av eiendommen. Skatteverdien (valor fiscal) beregnes ved å ta utgangspunkt i ligningsverdien og deretter multiplisere denne med en koeffisient som varierer, avhengig av i hvilken kommune eiendommen er beliggende. Denne verdien opp-/nedjusteres i etterkant av de reelle svingene i markedet og kan derfor i visse tilfeller være høyere enn det eiendommen ble solgt for i markedet.

Hvilken konsekvens får dette for selger?
Et slikt avvik får skattemessige konsekvenser for selger i den forstand at ligningsmyndighetene kan ilegge en tilleggsskatt på differansen mellom skatteverdien og den aktuelle salgsverdi.

Eksempel:
En eiendom selges for 350.000 euro mens skatteverdien (ligningsverdi multiplisert med den aktuelle koeffisient) på salgstidspunktet er 400.000 euro. Selger kjøpte eiendommen for 300.000 euro. Etter salget deklareres gevinsten iht. skjøtet og selger betaler 18 % gevinstbeskatning av 50.000 euro (350.000 – 300.000 euro). I.o.m. at skatteverdien er 50.000 euro høyere enn salgsverdien kan skattemyndighetene ilegge selger en tilleggsskatt tilsvarende 18 % av 50.000 euro.

Kravet kan komme flere måneder etter salget. Dersom ikke tilleggsskatten betales innen den angitte fristen kan skattekontoret ”fryse” evt. andre aktiva selger har i Spania, for eksempel bankkonto. Imidlertid kan man klage på ligningskontorets vedtak og innehente en takst fra en uavhengig takstmann som kan erklære salgssummen ”korrekt”. I motsatt fall må skattekravet betales.

Tilbakeholdelse av 3 % av kjøpesummen
I de tilfeller der selger ikke er skattemessig resident i Spania har kjøper plikt til å holde tilbake 3 % av kjøpesummen og innbetale beløpet til det lokale, spanske skattekontor. På den måten sikrer skattemyndighetene seg mot null-skattebetaling dersom en utenlandsk, ikke resident selger unnlater å deklarere gevinsten i Spania.
Er det tilbakeholdte beløp høyere enn gevinstbeskatning krever selger differansen tilbakebetalt. Dersom gevinstbeskatningen på 18 % derimot blir høyere enn de 3 % som ble holdt tilbake vil selger måtte innbetale differansen til skattekontoret.
Eks: Salgssummen er 400.000 euro. Kjøper holder dermed tilbake 12.000 euro, dvs. 3 % av kjøpesummen. Selger kjøpte eiendommen i sin tid for 300.000 euro. Gevinstbeskatningen blir dermed 18.000 euro (18 % av 100.000 euro). Selger må betale differansen på 6000 euro.

Unntak fra gevinstbeskatning i Spania
Etter spansk rett eksisterer det følgende unntak fra plikten til å betale gevinstbeskatning:
Residenter i Spania over 65 år er unntatt fra gevinstbeskatning ved salg av sin primære bolig. Iht. spansk rett er det imidlertid et krav at vedkommende må ha brukt boligen som sin primære bolig i minst 3 år. Videre faller gevinstbeskatningen bort for residenter som selger sin primære bolig og reinvesterer kapitalen i en ny primær bolig.
Inntil lovendringen i 2007 var både residenter og ikke residenter unntatt fra gevinstbeskatning dersom boligen ble kjøpt før 1986. Dette ble endret fra og med 1. januar 2007, men i den forstand at man må betale gevinstbeskatning av den gevinsten man har hatt fra 2007 frem til det året man selger. Dersom man for eksempel kjøpte eiendommen i 1984 og selger den i 2009 skal man kun betale gevinstbeskatning av evt. differanse mellom verdien i 2007 og i 2009.

Skattemessige konsekvenser i Norge for person som er skattemessig bosatt i Norge.
Dersom du er skattemessig bosatt i Norge vil gevinsten ved salget av din bolig i Spania i utgangspunktet være skattepliktig i Norge. Imidlertid gis det fradrag for betalt skatt i Spania i skatten du er pliktig å betale i Norge, jfr. skatteavtalen (unngåelse av dobbeltbeskatning).
Norsk skattelov unntar gevinst fra beskatning dersom eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget. Forutsetningen er at salget finner sted eller avtales mer enn fem år etter kjøpet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller i følge ferdigattest var oppført.

Vårt advokatkontor har bred kompetanse innen kjøp og salg av fast eiendom. Ved spørsmål kontakt Agnete Dale: + 34 607 659 906 / dale@lawfirminspain.com