Hvilke regler gjelder for et reservasjonsbeløp?

Vi i DNB Luxembourg får mange henvendelser fra kunder som allerede har reservert en bolig og betalt et reservasjonsbeløp i Spania. De vil bare forsikre seg om at de får finansiering, sier Mona Eriksen i DNB Luxembourg.

Dessverre opplever vi at flere kunder blir skuffet når vi gir avslag på en lånesøknad, og at de da må skrinlegge hele prosjektet. I ‘worst case’ risikerer de å tape reservasjonsbeløpet – det er både kjedelig og unødvendig å tape penger, samtidig som at drømmen om en bolig i Spania skal gå i knas! Det er her vi kan komme inn og hjelpe kundene i forkant. For å borre litt i dette temaet, kontaktet jeg advokat Roberto Ortega i Andersen Bache-Wiig for å høre litt om hvordan kunder skal forholde seg til gjeldende regler.

Så, Roberto: hva er de generelle reglene rundt dette med reservasjon og innbetaling av et reservasjonsbeløp, og hvorfor gjøres det på denne måten?

En reservasjonskontrakt er en ‘atypisk kontrakt’, noe som betyr at den ikke er spesifikt regulert i spansk sivillov, men kun regulert etter generelle regler i sivilloven og dens eget innhold. Denne typen kontrakt brukes for å forberede et kjøp og bekrefte at kjøper er villig til å gi en ‘håndpenning’ for å bekrefte seriøsitet i å kjøpe eiendommen til den prisen de har forhandlet frem og blitt enige om.

En standard reservasjonskontrakt inneholder bare en kort identifisering av eiendommen, kjøper, selger, prisen som tilbys, en omtrentlig dato for en evt. kontraktsignaturperiode og noen ganger klausuler angående møbler. Etter få dager erstattes reservasjonskontrakten med en privat kjøpekontrakt.

Grunnen til at dette må gjøres i flere steg, er at alle meglere kan selge de samme eiendommene. For at du som kunde skal sikre deg ‘drømmeboligen’ din, betales et reservasjonsbeløp for å forhindre at andre meglere kan selge ‘din’ eiendom til andre interessenter.

Det verserer forskjellige beløp som skal betales som reservasjon. Hvem bestemmer dette?

Reservasjonsbeløpet er ikke lovbestemt, og det varierer mellom EUR 3000 til EUR 6000 og er normalt relatert til kjøpesum og blir betraktet som 1. delbetaling på den prisen selger og kjøper har blitt enige om.

Hva skjer dersom kunden trekker seg fordi de ikke får finansiering? Risikerer de da å miste hele reservasjonsbeløpet?

Ja, dersom du har signert en reservasjon uten forbehold, kan du risikere å tape hele reservasjonsbeløpet. Ønsker du å kjøpe en bolig i Spania og har planer om å finansiere denne, er det viktig at du som kjøper er tydelig på dette, slik at en klausul med forbehold om finansiering settes inn i reservasjonskontrakten.

Dersom en bolig skal pantsettes som sikkerhet for et lån i Spania, krever spanske myndigheter at boligen takseres, og i noen få tilfeller kan forskjellen mellom kjøpesum og takst være stor. Siden banker som regel gir belåning basert på det laveste beløp av kjøpesum og takst, vil en slik situasjon bety at du som kjøper vil trenge mer egenkapital. Roberto forteller videre at han derfor også inkluderer en klausul om at dersom takstverdien er under 90 % av kjøpesummen, kan kjøper trekke seg og få tilbake reservasjonsbeløpet. Kjøper kan også trekke seg fra handelen dersom det kommer frem forhold ved eiendommen ved en såkalt ‘due diligence’, eller at det i taksten kommer frem forhold som avviker fra det som var forventet og avtalt i reservasjonskontrakten. I begge tilfeller kan kjøper trekke seg fra handelen uten kostnader.

Dersom selger trekker seg fra reservasjonskontrakten, er regelen at han/hun må tilbakebetale det innbetalte beløpet.

Advokat Ortega påpeker at din risiko som kjøper er å tape det innbetalte reservasjonsbeløpet. For å minske risikoen, og for å ha kontroll på reservasjonsbeløpet, anbefaler han at reservasjonsbeløpet overføres til advokatens klientkonto og ikke direkte til selger.

Det er viktig å vite om dette FØR du signerer kontrakten.

Flere fordeler med finansieringbevis

I DNB Luxembourg kan du søke om finansiering FØR du vet hvilken eiendom du skal kjøpe. Et finansieringsbevis er et nyttig dokument som bekrefter bankens vilje til å låne deg en viss sum penger basert på gitte antagelser. Det er flere fordeler med dette. For det første vil et finansieringsbevis gjøre deg i stand til å handle raskt når den rette muligheten dukker opp. Det gjør også potensielle selgere/meglere sikrere på din evne til å gjennomføre kjøpet.

Fra en eiendomsmeglers ståsted vil det bety at de faktisk har en kunde som kan dokumentere at de kan gjennomføre kjøpet, og at det ikke er nødvendig å ta forbehold om dette i en reservasjonskontrakt. Som kjøper vil det være du som sitter i førersetet, som gir retningslinjer til megler om hvilken type eiendom, og hvilket prissegment du ønsker de skal fokusere på. Du vil da unngå å oppleve at de foreslår eiendommer som ligger utenfor ditt budsjett, og som kan friste deg til å ‘kjøpe over evne’.

En annen ting som kan være greit å være klar over, er at prisen på de ulike eiendommene som ligger for salg, oftest er den prisen selger håper å oppnå. Dette betyr at det som oftest kan være prutningsmonn, og da kan det være mulig å forhandle ned prisen med ‘finansieringen i lomma’.

Tidsfaktoren vil også spille inn; dersom du har finansieringen klar, vil du kanskje kunne ta over eiendommen raskere.

– Vær tidlig ute og snakk med noen som kan lede deg i riktig retning, sier Mona Eriksen.

Kontakt oss via www.dnb.no/lu eller per e-post boliglan@dnbgroup.lu

Velkommen til DNB Luxembourg!