Kjøp av fast eiendom i Spania

 

 

TIDSPERSPEKTIV
Når man bestemmer seg for å kjøpe en eiendom i Spania, må man regne med at prosessen fra man har funnet eiendommen til man overtar går det ca. 4-6 uker, noe mer dersom boligen skal lånefinansieres i Spania. Fra den dagen eiendommen overtas, tar det 7-14 dager før vann og strøm er på plass dersom man kjøper ny eiendom eller til selger har avsluttet sine kontraktene.

 

FINNE EIENDOM
Man må være oppmerksom på at det å være eiendomsmegler i Spania ikke krever noen spesiell utdannelse, autorisasjon eller lisens. Deres arbeid består for det meste av å påta seg oppdrag på vegne av selger, og ut fra de prospekter de til enhver tid har,  forsøker de å finne kjøpere. Mange kvalitetssikrer ikke informasjonen knyttet til eiendommen, andre ganger har de ikke all dokumentasjon på eiendommen tilgjengelig. De foretar heller ikke selve overdragelsen av eiendommen. Oppgaven er å koble selger og kjøper, samt at de stort sett framskaffer nødvendig dokumentasjon for eiendommen. Den dokumentasjonen som man bør be om å få se, inkluderer følgende:

 

–    Nota Simple – utskrift fra eiendomsregisteret
–    Kvittering for IBI – oppgir bl.a. ligningsverdi
–    Sameie – størrelse og økonomi

 

De fleste meglere i Spania opererer ikke med eksklusivitet i salgsoppdragene, og det betyr at en eiendom kan ligge ute for salg hos flere meglere. Man kan også se ulike priser på samme eiendom hos de forskjellige meglerne. Det er «først til mølla»- prinsippet som gjelder hvis eiendommen har flere interesserte kjøpere. For å regnes som først til mølla, er det eneste som betyr noe at man betaler inn et reservasjonsbeløp som sikrer at eiendommen blir tatt ut av markedet.

 

Vær oppmerksom på at i Spania kjøper man eiendommen «som den er». Det vil si at det er viktig å gjennomgå eiendommen nøye før man signerer kontrakter. Har man ikke selv anledning eller kunnskaper, er det mulig å bestille en teknisk rapport for eiendommens tilstand.

 

SPESIELT VEDR. KJØP AV NYBYGG
Ved utbyggingsprosjekter er det normalt at utbygger tar opp pantelån for å finansiere byggeprosjektet. Kjøper kan få tilbud om å overta dette lånet. I så fall vil dette tas med i kjøpekontrakten. Det er imidlertid viktig å få informasjon om vilkår for lånet FØR man tar beslutningen på om man ønsker å overta lånet OG FØR man signerer kjøpekontrakten.

 

Kjøper man bolig i et utbyggingsprosjekt, skal utbygger i henhold til spansk lov stille bankgaranti for alle beløp som innbetales i byggeperioden. Utbygger kan i kjøpekontrakten forsøke å pålegge kjøper denne kostnaden, men lovens intensjon  er at det er utbygger som skal stå for denne kostnaden, selv om det ikke er tydelig presisert.

 

Sørg også for at ferdigstillelse av byggeprosjektet er tidfestet til en dato og ikke til utstedelse av en ferdigattest som er utenfor kjøpers kontroll. Likevel bør det foreligge en ferdigstillelsesattest før man signerer overdragelsen.

 

Det finnes tre ulike frister for krav om utbedring av feil eller mangler:
–    Synlige feil og mangler ved overtagelse
–    Skjulte feil og mangler ved krav som framsettes innen tre år etter overtakelse
–    Konstruksjonsfeil som påvirker byggets struktur ved krav som framsettes innen 10 år etter overtagelse

 

KONTRAKTER
Vanligvis er det tre kontrakter forbundet med det å kjøpe en brukt eiendom i Spania. Den første kontrakten er en reservasjonskontrakt som vanligvis skrives hos eiendomsmegler. Samtidig med signering av denne kontrakten innbetales det et reservasjonsbeløp til megler som er fra 3.000 til 6.000 euro. Signering av reservasjonskontrakten sikrer at eiendommen blir tatt av markedet og reservert for deg.

 

Vær oppmerksom på at kjøper taper det innbetalte reservasjonsbeløp hvis denne trekker seg fra kontrakten. Et råd er å forsikre seg om at reservasjonskontrakten inkluderer klausul om at dersom selger trekker seg fra kontrakten, må denne betale tilbake reservasjonsbeløpet x 2 – det vil si at selger også taper dette beløpet hvis denne trekker seg.

 

Neste skritt er at man signerer en privat kjøpekontrakt og betaler inn 10 % depositum av kjøpsprisen – med fratrekk for allerede innbetalt reservasjonsbeløp. I denne kontrakten fastsettes bl.a. siste frist for overdragelse av eiendommen. Når det gjelder eventuelt brudd på kontrakten, gjelder det samme som for reservasjonskontrakten vedrørende tap av innbetalt beløp. Fordi denne kontrakten er mer bindende, settes den opp av advokater og signeres i begges nærvær samtidig som depositum betales.

 

Til slutt kommer den endelige overdragelsen som foregår hos Notarius Publicus. Det er ved dette tidspunkt at kjøper får overlevert nøkler til eiendommen.

 

Den første kontrakten signeres vanligvis av kjøper og selger hos megler mens de to sistnevnte vanligvis signeres av advokater med fullmakter.

 

FULLMAKTER
For å sikre kjøper at alt er i orden med eiendommen når det gjelder lovlighet og eventuelle heftelser, er det vanlig at man bruker en advokat. Når man har valgt en advokat til å representere seg i kjøpsprosessen, må det utarbeides en fullmakt fra kjøper. Denne utarbeides av den advokaten man velger seg. Fullmakter i Spania er svært detaljerte fordi alt må spesifiseres. De må også ha notarialt stempel og apostille-stempel dersom de signeres utenfor Spania. Så snart disse er på plass, kan advokaten starte arbeidet med kvalitetssikring av eiendommen samt søke om NIE for kjøper. NIE (Numero de Identidad de Extranjeros) er et spansk id-nummer for utlendinger, og det er dette nummeret som brukes som identifikasjon i alle offentlige registre.

 

KVALITETSSIKRING AV EIENDOMMEN
I kvalitetssikringen av eiendommen er det flere elementer som inngår:

 

BETALING
Alle pengeoverføringer som gjøres for kjøp av eiendom, må komme fra den/de som kjøper eiendommen. Det er strenge internasjonale bankkrav for overføringer, og bankene kan be om dokumentasjon på hvor pengene stammer fra i henhold til hvitvaskingsdirektivet. Det er et krav at mottakende bank utsteder et banksertifikat som vedlegges skjøtet.

 

KOSTNADER UTOVER KJØPSPRIS
Vanligvis vil kostnadene utover selve kjøpet ligge på 11-12 % av kjøpesummen, noe høyere, ca. 15%, dersom man finansierer gjennom bank i Spania. Kostnadene fordeler seg på følgende:

• NOTARIUS PUBLICUS – Alle eiendomsoverdragelser skjer hos Notarius Publicus og honoraret avhenger av kjøpesum og hvor mange sider skjøtet er på, normalt sett 600 – 1.200 euro.
• DOKUMENTAVGIFT – Det betales dokumentavgift på 8 % av kjøpesum til og med 400.000 euro. Fra 400.000 til 700.000 betales det 9 % og over 700.000 betales det 10 % – satsene kan variere noe mellom de ulike autonome regionene. Dersom kjøpesummen er lavere enn minimumspris, kan man få et tilleggskrav på dokumentavgift på differansen mellom kjøpesum og minimumspris. Ved kjøp av en ny eiendom betaler man 10 % IVA (mva.) og 1,5 % stempelavgift.
• EIENDOMSREGISTER – Registrering av eiendommen i kjøpers navn, vanligvis sett 400 – 700 euro.
• ADVOKATHONORAR – Advokathonorar ligger normalt sett på 1 % av kjøpesum, eventuelt med en minimumspris på 2.000 euro hvis kjøpesummen er lav.
• GESTORÍA – Mange advokater benytter en gestor (regnskapsfører) til å registrere automatisk banktrekk av faste utgifter som kommunale skatter og avgifter, vann, strøm, fellesutgifter osv.

SPANSK BANKKONTO
Det er nødvendig å opprette en konto i spansk bank slik at faste utgifter kan registreres med automatisk banktrekk. Sørg for å få internettilgang til denne kontoen slik at saldo på konto kan følges opp og overføringer kan gjøres til dekning for de faste trekkene.

 

FORSIKRING
Det anbefales å sørge for forsikring av eiendom og inventar som dekker eventuelt skader som følge av f.eks. vannlekkasjer og som også har dekning for innbrudd og tyveri. Vanligvis vil ditt advokatkontor sørge for å innhente et pristilbud på forsikring.

 

KOSTNADER VED Å EIE EIENDOM I SPANIA

• IBI – dette er den kommunale eiendomsskatten, årlig beløp opplyses det  om ved kjøp av eiendommen.
• BASURA – dette er den kommunale renovasjonsavgiften, årlig beløp opplyses ved kjøp av eiendommen.
• VANN / STRØM – disse utgiftene belastes i henhold til forbruk og kontraktstype.
• FELLESUTGIFTER – sameieutgifter varierer i henhold til sameiets størrelse, økonomi og tjenester inkludert, størrelsen på beløp og trekkfrekvens opplyses ved kjøp av eiendommen.
• IRPF – selvangivelse – alle som eier fritidseiendom i Spania plikter å levere selvangivelse der man betaler en inntektsskatt som prosentberegnes ut fra eiendommens ligningsverdi. Eiendommer med ligningsverdi under 700.000 euro er per i dag fritatt for formuesskatt. Selvangivelsen forfaller til betaling 31. desember hvert år

BEGREPSFORKLARINGER
NIE    Spansk id-nummer for utlendinger, unik identifikasjon i alle offentlige registre
IBI(U)    Impuesto de Bienes Inmuebles (Urbana) – Kommunal eiendomsskatt
BASURA    Kommunal renovasjonsavgift
VALOR CATASTRAL    Ligningsverdi
VALOR FISCAL    Minimumspris – beregnes ut fra ligningsverdi, multiplisert med en faktor (fastsettes av hver enkelt kommune), verdien er en tilnærmelse til markedsverdi
NOTA SIMPLE    Utskrift fra eiendomsregisteret som beskriver eiendommen, gir opplysninger om eierforhold samt registrerte heftelser
COMUNIDAD    Sameie som står for vedlikehold av fellesarealer
IRPF    Impuesto de Personas Fisicas – Selvangivelse
GESTOR    Regnskapsfører – Skatterådgiver

Av Cramer Advokater, S.L.