Valg av eierform ved kjøp av fast eiendom i Spania– personlig eie, as eller sl?

1. Grunnlag
De fleste som kjøper fast eiendom i Spania velger nå en personlig eierform, men enkelte vurderer andre alternativer, f.eks. eierskap via et allerede eksisterende norsk selskap. Den mest optimale eierform avhenger til en viss grad av individuelle forhold og hvilke faktorer hver enkelt vektlegger mest. Vi vil likevel gi en kort generell oversikt over skatte- og avgiftskonsekvenser ved de enkelte alternativene både mht. kjøp, eierperioden, arv og salg. Fremstillingen er imidlertid begrenset til konsekvenser i Spania etter spansk lovgivning.
Innledningsvis vil vi påpeke at eier av fast eiendom i Spania har plikt til å oppnevne en skatterepresentant i Spania. Videre skal det – uansett eierform og skattemessig bosted – innleveres selvangivelse i Spania.

2. Kjøp
Ved kjøp av eiendom i Spania utløses det 7 % avgift av kjøpesummen (mva. for nye boliger og overføringsavgift i annenhåndsmarkedet). Ved kjøp av eiendom direkte fra utbygger må man i tillegg betale stempelavgift på 1 % av kjøpesummen. I denne sammenheng har det ingen betydning om man kjøper personlig eller gjennom et selskap.
Tidligere ble det i større utstrekning kjøpt fast eiendom gjennom et spansk aksjeselskap. Dagens kjøpere av fast eiendom kan dermed bli tilbudt å kjøpe aksjene i et selskap i stedet for at eiendommen selges ut av selskapet. Spørsmålet blir da hvorvidt kjøp av aksjer i aksjeselskapet (SL eller AS) som eier fast eiendom utløser overføringsavgift på 7 %. Det direkte eierskapet til den faste eiendom forblir i disse tilfeller uendret, da selskapet fremdeles vil være eier av eiendommen. Spansk lov synes dog å åpne for gjennomskjæring og overføringsavgift ilegges i tilfeller der selskapets vesentligste aktiva består av fast eiendom.
Dersom eiendommen skal eies av et spansk aksjeselskap (SL) må man være oppmerksom på at etableringskostnader ligger på mellom 1500 – 2000 euro og administrasjonskostnader årlig vil beløpe seg til ca.1500 euro.
I alle tilfeller skal det også betales notar- og tinglysningsavgift, vanligvis rundt 1500 euro.

3. Eierperioden
a) Personlig eie
Formuesskatten i Spania ble avskaffet ved lov 4/2008 av 23. desember 2008. Lovendringen gjelder både residenter og ikke residenter i Spania. Det er imidlertid viktig å være klar over at lovendringen ikke har innvirkning på den kommunale eiendomsskatten (IBI – impuesto sobre bienes inmuebles). Denne skal fortsatt betales årlig til den enkelte kommune hvor eiendommen er beliggende.
Når det gjelder inntektsskatt må det skilles mellom residenter og ikke residenter:
Ikke residenter i Spania betaler 24 % skatt av faktiske leieinntekter. Dersom man ikke har inntekter av den faste eiendom skal det betales fordelsbeskatning av boligen. Beregningsgrunnlaget er 2 % av ligningsverdien og av dette beløpet ilegges det en flat beskatning på 24 %.
For residenter i Spania er inntektsbeskatningen progressiv og prosentsatsen avhenger således av størrelsen på de samlede inntekter det aktuelle år. Residenter skal betale fordelsbeskatning dersom boligen er den sekundære og har en urban beliggenhet.

b) Spansk selskap (SL)
Som hovedregel skal selskaper som selger fast eiendom betale 25 % av gevinst opp til 120.202, 41 euro beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året eiendommen selges (selskapets inntekter minus utgifter det aktuelle år). Av den delen av gevinsten som overstiger 120.202, 41 euro er gevinstbeskatningen 30 %.

b) Norsk AS
Spansk lov stipulerer at utenlandske selskaper skal betale 25 % skatt av faktiske inntekter som er oppebåret på spansk territorium.
Videre fastsetter spansk lovgivning at utenlandske selskaper er pliktig å betale en spesialskatt på 3 % av eiendommens ligningsverdi. Det gjøres imidlertid unntak fra denne skatten for land Spania har inngått skatteavtale med under visse forutsetninger.

4. Salg
a) Personlig eierskap
Gevinstbeskatningen for ikke residenter, fysiske personer var inntil 1. januar 2007 på hele 35 %. Skattereformen i Spania av nevnte dato medførte imidlertid en reduksjon i prosentsatsen til 18 %. Ikke-residenter beskattes nå på lik linje med residenter når det gjelder gevinstbeskatning.

b) Spansk aksjeselskap
Som hovedregel skal selskaper som selger fast eiendom betale 25 % av de første 120.202, 41 euro (forutsatt at selskapet har en lavere omsetning enn 8 mill) beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året eiendommen selges. Av den delen av gevinsten som overstiger 120.202, 41 euro er gevinstbeskatningen 30 %.

c) Norsk AS
Gevinstbeskatningen for utenlandske selskaper er 18 %, forutsatt at selskapet ikke er fast etablert i Spania f.eks. ved opprettelse av filial. Dersom selskapet er fast etablert i Spania blir prosentsatsen 25 %.

5. Arv
a) Personlig eierskap
Spansk lovgivning fastsetter at arveavgift skal betales i Spania for all formue som befinner seg på spansk territorium, uavhengig av om avdøde var bosatt i Spania eller et annet land. For å unngå forsinkelsesrenter må skiftet gjennomføres innen 6 måneder etter dødsfallet.

b) Spansk SL
Dersom eiendommen eies av et spansk SL arves aksjene i det spanske selskap. Det skjer således intet eierskifte mht. eiendommen, den eies fortsatt av det spanske selskap. Imidlertid blir avdødes aksjepost i utgangspunktet gjenstand for arveavgift, men avgiftsplikt avhenger av at dødsfallet rapporteres til spanske myndigheter.

c) Norsk AS
Tilsvarende som under pkt. 5 b) vil det norske selskapet fortsatt stå som eier i det spanske eiendomsregisteret. I.o.m. at selskapet er norsk vil arveskiftet videre skje i Norge. Spansk lov fastsetter imidlertid at det skal betales arveavgift også i tilfeller der avdøde indirekte hadde formue i Spania. Innkreving av arveavgift forutsetter dog at arvingene melder arvefallet til spanske myndigheter.

Konklusjon
Skattereformen har medført at det normalt ikke lenger svarer seg å eie en eiendom i et selskap, spesielt ikke i et spansk selskap pga. høyere gevinstbeskatning ved evt. salg og årlige administrasjonsutgifter. Dersom man planlegger å leie ut i stort omfang kan det imidlertid være en fordel å la et selskap stå som eier da man kan foreta avskrivninger på selskapets hånd. Videre kan det være praktisk å la selskapsadministrator i aksjeselskapet forestå driften dersom det spanske selskap eier flere eiendommer som leies ut.
Vi gjør imidlertid oppmerksom på at fremstillingen baserer seg på generelle betraktninger og at spørsmålet om eierform vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Videre er det viktig å ta stilling til eierform tidlig i kjøpsprosessen. Dersom eier er to ulike rettssubjekter i hhv. kjøpekontrakt og skjøte vil dette i utgangspunktet bli ansett som en overdragelse av eiendomsrett med de avgiftskonsekvenser dette medfører.

Vårt firma har bred erfaring innenfor kvalitetssikring av eiendomskjøp, herunder råd mht. valg av eierform. Ved spørsmål kontakt Agnete Dale: dale@lawfirminspain.com / + 34 607 659 906.