Bør vi forby utleie i vårt kompleks?

Fordel eller bakdel når du skal selge?

Siden loven om begrensning av ferieutleie tredde i kraft i 2019 (Ley 7/2019) har eierforeningen rett til å beslutte om begrensning av korttidsutleie. Dvs. perioder kortere enn to måneder, oftest ukevis eller per døgn. Det er altså Airbnb-fenomenet som anses som forstyrrende for fastboende. Dette er en nasjonal lov som ikke må forveksles med de lovene som gjelder i hver region, som for eksempel Decreto 28/2016 som gjelder i Andalucía og regulerer utleielisenser (VFT).

Siden 2019 har eierforeningen (comunidad de propietarios) mulighet til å forby korttidsutleie. Beslutningen må tas på årsmøtet med 3/5 majoritet, dvs. 60% må stemme for forbudet. Likevel kan man ikke hindre at de som allerede leier ut fortsetter med det. I Andalucía gjelder det at de som allerede har en gyldig utleielisens, kan fortsette med det ettersom man ikke kan ’straffe’ noen retroaktivt.

I de siste årene har det blitt stadig vanligere med foreninger som forbyr korttidsutleie. Jeg har vært på et flertall årsmøter som representant for mine kunder og har opplevd at hva som ofte skjer på disse møtene, er at de fastboende er tilstedeværende mens de som leier ut ikke er det. De som er fastboende synes at det er forstyrrende og forbyr all videre utleie. Det er også ofte eldre pensjonister som tilbringer store deler av året i sin ferieleilighet som vil innføre utleieforbud. De opplever det som plagsomt med leiegjester som kommer og går hver uke. Helt forståelig! Jeg kan være enig i at det kan være vanskelig, men hva som skjer er at et forbud faktisk senker verdien på boligen. De fleste som kjøper er yngre og trenger ofte utleiepotensial for å finansiere boligen. Og når så boligen skal selges, blir den mindre attraktiv ettersom man utelukker alle kjøpere som vil ha mulighet til å leie ut. Og det er en stor del av kjøperne! Det er også slik at ikke alle kjøpere egentlig vil leie ut, men kanskje tenker at muligheten kan være bra å ha, “i tilfelle”.

Fordelen med å bo i et område hvor korttidsutleie ikke tillates, er at det i teorien er roligere. Likevel er det i min mening de områdene som allerede har problemer som forbyr utleie, og de som allerede har lisenser kan uansett fortsette å leie ut. Et forbud gir da ingen større effekt. Man kan likevel lovlig forhøye foreningsavgiften (comunidad) med opptil 20% for de eierne som leier ut.

Hva skjer hvis man har en bolig med en gyldig utleielisens i en forening som nå har forbudt korttidsutleie og man ønsker å selge? Kan man selge boligen med lisensen? Dette er et omdiskutert spørsmål og for å få et korrekt svar på det, kontaktet vi Junta de Andalucia allerede i 2020 og igjen for noen uker siden for å få bekreftelse. Svaret er at de nye eierne må føre lisensen over på sitt eget navn, men hvis foreningen har forbudt utleie, får man ikke lov til å ta over en eksisterende lisens. Svaret er altså NEI, man kan ikke selge en leilighet med utleielisens hvis foreningen har pålagt et forbud. Det påvirker selvsagt negativt markedsverdien av boligen.  Personlig forstår jeg at folk kan oppleve det som plagsomt med naboer som leier ut. Men det er bedre å innføre strengere regler i foreningen og forhøye avgiften for de som leier ut, enn å forby utleie. Husk at Costa del Sol er et turistområde og hvis du vil ha fred og ro året rundt, er det kanskje bedre å kjøpe en bolig som ikke ligger nær stranden. Det finnes godt med alternativer! Å forby korttidsutleie er i min mening bare kontraproduktivt ettersom det senker verdien på boligene da de blir mindre attraktive for kjøpere. En dag vil du selge, og da vil du at din bolig skal tiltrekke så mange kjøpere som mulig.