Heving av eiendomskjøp ved forsinket overlevering?

I den senere tid har vi mottatt en strøm av henvendelser fra kjøpere som har foretatt en delbetaling i forbindelse med kjøp av leilighet i et nybygg, og der overlevering forsinkes pga. forhold på utbyggers side. Forsinkelsen kan ha ulike årsaker, men skyldes som regel at fallet i eiendomsmarkedet har medført store økonomiske problemer for utbygger som igjen preger fremdriften i byggeprosjektet.

Før man evt. sender en stevning til retten er det viktig at utbygger kontaktes i en skriftlig, formell henvendelse (burofax eller sertifisert brev). I denne henvendelsen må det bes om en begrunnelse for forsinkelsen og påpekes at man ønsker en snarlig løsning. Dersom forsinkelsen vedvarer bør utbygger gis muligheten til å tilbakebetale pengene frivillig på oppfordring fra kjøper. En løsning utenfor rettsvesenet er enklere og mer kostnadseffektivt for alle parter, men utbygger vil i de aller fleste tilfeller ønske rettens vurdering av om det foreligger en forsinkelse i rettslig forstand og dermed plikt til tilbakebetaling.

Dersom utbygger ikke frivillig tilbakebetaler innbetalte beløp, er en rettsprosess eneste mulighet til å få returnert pengene?

Utbygger er iht. lov forpliktet til å utstede en bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden, (dette blir imidlertid ikke automatisk gjort og det er derfor viktig at bankgarantien foreligger når kontrakten skal undertegnes). Dersom bygget ikke er ferdig oppført innen tidspunktet som kontrakten fastsetter og bankgarantien fremdeles er gyldig, kan garantien strengt tatt utøves og pengene kreves tilbakebetalt fra garantisten. Dersom det ikke foreligger bankgaranti eller dersom garantisten av en eller annen grunn ikke utbetaler beløpet vil neste skritt være saksanlegg mot selger.

Når er overlevering forsinket i rettslig forstand?
I kjøpekontrakten vil man finne en klausul som fastsetter tidspunkt for overtakelse, for eksempel at selger forplikter seg til å overlevere leilighetene innen en frist på maks. 1 måned fra utstedelse av ferdigstillelseslisens. Videre skal det være inntatt en forventet dato for overtakelse i kontrakten.
Spansk rettspraksis setter som forutsetning at det må foreligge en vesentlig forsinkelse som ikke er unnskyldelig/frigjørende. Det kan vanskelig fastsettes en tidsmessig angivelse av når det foreligger forsinkelse da dette avhenger av rettens avgjørelse i hvert enkelt tilfelle, men minimum 5-6 måneder ut i fra foreliggende rettspraksis.

Kontraktene stipulerer ofte årsaker som i følge kontrakten er frigjørende for selger. Blant disse årsakene finner man gjerne såkalt ”force majeur”- årsaker (brann, naturkatastrofer etc.), hendelige uhell, transportstreik, leverandørstreik, etc. Kontraktens stipulering av unnskyldelige årsaker til forsinkelse vil imidlertid ikke nødvendigvis frita utbygger for ansvar. Domstolene kan erklære enkelte klausuler urimelige og dermed ugyldige. Iht. rettspraksis er forsinkelsen kun unnskyldelig dersom den skyldes årsaker som var uforutsigbare og uoverkommelige for utbygger og at årsaken er av en slik karakter at den ikke kan legges utbygger til last. De nevnte årsaker som skyldes ”force majeur” kan åpenbart ikke legges utbygger til last. Derimot vil for eksempel ”byggestans som skyldes defekter i det tekniske prosjektet som må legges prosjektmaker til last” neppe frigjøre selger for ansvar. En slik årsak regnes for å ligge innenfor utbyggers risikosone i.o.m. at utbygger selv har utpekt prosjektmakeren.

Avhengig av din advokats konklusjoner, vurdert ut i fra tidsaspektet og forsinkelsens årsak, kan du enten gjennomføre kjøpet med en økonomisk kompensasjon, eller heve kontrakten. Den mest hensiktsmessige løsningen av de to alternativer beror på de konkrete omstendigheter i hvert enkelt tilfelle. Skyldes forsinkelsen økonomiske problemer hos utbygger vil det generelt sett anbefales å heve kontrakten. Skyldes forsinkelsen derimot at utbygger må foreta utbedringer før ferdigstillelseslisensen kan utstedes, kan man vurdere å godta en fristforlengelse mot en prisreduksjon. Utbygger befinner seg gjerne i en presset situasjon pga. trusler om heving fra en rekke kjøpere og vil ofte være mer tilbøyelig til å godta en prisreduksjon fremfor at kjøper hever.

Tilbakebetalingspliktens omfang
Dersom det konstateres at utbygger har misligholdt sin kontraktsforpliktelse mht. tidspunkt for overlevering skal det innbetalte beløp + renter tilbakebetales, jfr. lov og rettspraksis. Det er således uten betydning om kontrakten er taus på dette punkt.

Loven åpner videre for at det kan kreves erstatning for påført tap dersom dette kan dokumenteres og har sin årsak i forsinkelsen. For eksempel at man pådrar seg leieutgifter fordi leiligheten ikke kan brukes på det tidspunkt kontrakten fastsetter. I visse tilfeller inneholder kontrakten også en såkalt straffeklausul. Iht. denne klausulen vil selger ved mislighold måtte betale en form for erstatning for lidt tap uten at skaden/utgiftene må dokumenteres, for eksempel 10 % av innbetalte beløp. Sistnevnte klausuler er imidlertid ikke spesielt vanlige.
Dom blir vanligvis avsagt etter 8-14 måneder avhengig av sakens kompleksitet.

Vårt advokatfirma har spisskompetanse i saker mot spanske utbyggere, herunder heving av kjøp pga. forsinkelse, mangler og i saker der utbygger har gått konkurs. For mer informasjon: www.lawfirminspain.com