Eie av bolig i Spania - eierstruktur og skatt

r

Skatter du betaler ved eie av bolig i Spania vil variere avhengig av om du eier boligen personlig, gjennom et norsk AS eller gjennom et spansk selskap – såkalt S.L. Dersom selskapet eller personen som eier boligen i Spania har fast bopel i Norge, vil eierstrukturen også ha skattemessige konsekvenser både i Norge og Spania. Den mest optimale eierformen må vurderes konkret – det som er den optimale løsningen for venner og bekjente trenger ikke å være den beste løsningen for deg.

Vi vil i denne fremstillingen gi en oversikt over skatter og avgifter ved eie av fast eiendom beliggende i Spania når du eier boligen 1) personlig, 2) gjennom et norsk AS og 3) gjennom spansk S.L. Når det gjelder personlig eie vil denne frenstillingen være begrenset til personer som ikke er bosatt i Spania (skattemessig bopel utenfor Spania, her også kalt ”ikke-residenter”). I denne fremstillingen vil vi hovedsakelig ta for oss skatter i Spania, men vi vil også kort kommentere skattemessige konsekvenser i Norge. Vi vil i denne artikkelen ta for oss 1) beskatning ved eie av bolig i Spania og 2) beskatning ved salg av bolig i Spania.

1. SKATT VED Å EIE FAST EIENDOM I SPANIA

1.1Personlig eie
Skatter som vanligvis betales i Spania ved personlig eie:
– Inntektsskatt for ”ikke residenter
– IBI/Suma (eiendomsskatt)
Alle som eier fast bolig i Spania er forpliktet til å innsende en selvangivelse i Spania. Dette gjelder selv om du ikke har inntekter i Spania, men kun eier en bolig i landet.

”Ikke residenter” i Spania betaler 24 % skatt av faktiske leieinntekter. Dersom man ikke har inntekter av den faste eiendom skal det betales fordelsbeskatning av boligen. Skatte pliktig fordel er som hovedregel 1,1 % ( 2 % dersom ligningsverdien ikke har blitt endret de siste årene) av den spanske ligningsverdien på eiendommen, den såkalte valor catastral. Det opereres deretter med en flat skattesats på 24 %.

Eiendomsskatten – IBI eller Suma som den blir kalt på spansk – er en kommunal skatt som vanligvis blir sendt pr post til boligen en gang i året. Denne skal betales til den enkelte kommune hvor eiendommen er beliggende. Eiendomsskatten varierer fra kommune til kommune.

1.2. Norsk selskap – AS
Iht. spansk lovgivning er et utenlandsk selskap som eier fast eiendom i Spania forpliktet til å betale en "spesial skatt" – "gavemen especial" på 3 % av valor catastral (den spanske ligningsverdien på den faste eiendommen). Lovens artikkel 32,5 gjør imidlertid unntak for selskaper som er skattemessig bopel i et land som Spania har inngått dobbeltbeskatningsavtale med, herunder norske selskap. For å komme under unntaket er det en rekke krav som må oppfylles. Vi vil ikke gå inn på disse kravene her, men vi vil kun opplyse om at disse kravene først og fremst gjelder fremskaffelse av dokumenter som viser at selskapet og aksjonærene har oppfylt skattemnessige forpliktelser i Norge.

Et ”ikke-resident selskap må betale 25 % flat skatt på samtlige inntekter som er oppebåret på spansk territorium.
I tillegg oppstår IBI som nevnt under pkt 1.1.

1.3 Spansk selskap (SL)
Som hovedregel skal selskaper som selger fast eiendom betale 25 % av gevinst opp til 120.202, 41 euro beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året eiendommen selges. For den delen av gevinsten som overstiger 120.202, 41 euro, er gevinstbeskatningen 30 %.
I tillegg oppstår IBI som nevnt under pkt 1.1

2. SKATT VED Å SELGE FAST EIENDOM I SPANIA

2.1 Personlig eierskap

Gevinst ved avhendelse av fast eiendom i Spania beskattes med 19 %. Gevinsten består av utgangsverdi minus inngangsverdi. Inngangsverdien består av verdien i kjøpe skjøtet opphøyd med kostnader tilknyttet kjøpet. Utgangsverdien består av verdien på salgsskjøtet minus kostnader tilknyttet salget.

Ved salg av fast eiendom skal det holdes tilbake 3% av kjøpesummen allerede ved undertegning av skjøtet. Dette beløpet skal motregnes mot evt. gevinstbeskatning eller annet skatteansvar.

Plusvalia
Dette er en kommunal skatt på verdiøkningen på tomten ved ethvert tomteskifte. Det er vanligvis selger som betaler denne skatten.
Særlig bemerkning ifht. norsk lovgivning:

Det faktum at du må betale gevinstskatt i Spania innebærer ikke at du er fritatt fra gevinstskatt i Norge.

I Norge beskattes gevinst hovedsakelig med 28 %. Iht. skatteavtalen mellom Norge og Spania får man imidlertid fradrag for gevinstbeskatningen betalt i Spania. Utgangspunktet er med andre ord at du i Spania vil bli beskattet 19 % og i Norge 28 %, men du vil iht skatteavtalen få kreditt for den spanske skatten ved beregning av gevinst skatten i Norge. Med andre ord: 28 % blir den totale skatten. Norsk skattelov gjør imidlertid unntak fra dette utgangspunktet om 28 % dersom boligen i Spania har blitt brukt som en egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget.
2.2 Norsk AS

Gevinstbeskatningen for utenlandske selskaper er som hovedregel 19 %. Dette er imidlertid forutsatt at selskapet ikke er fast etablert i Spania f.eks. ved opprettelse av filial. Dersom selskapet for eksempel gjennom opprettelse av en spansk filial kan anses som fast etablert i Spania blir prosentsatsen 25 %.

2.3 Spansk aksjeselskap
Som hovedregel skal selskaper som selger fast eiendom betale 25 % av de første 120.202, 41 euro (forutsatt at selskapet har en lavere omsetning enn 8 mill) beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året eiendommen selges. For den delen av gevinsten som overstiger 120.202, 41 euro, er gevinstbeskatningen 30 %.

SÆRLIGE KOMMENTARER IFHT Å EIE BOLIG I SPANIA GJENNOM NORSK AS
Det er viktig å være klar over at et norsk AS også må forholde seg til norske skatteregler ved å eie en bolig i Spania. Det ovenfor nevnte gir en oversikt over skattemessige konsekvenser i Spania, men en slik oversikt gir langt i fra en helhetlig oversikt. Et særlig aktuelt tema ifht norske skatteregler, som vi ønsker å kommentere i denne forbindelse, er privat bruk av selskapets eiendeler. For en hovedaksjonær vil det neppe være særlig gunstig skattemessig å la et norsk AS stå som eier av en kostbar bolig i Spania som aksjonæren selv skal bruke. Dersom en aksjonær tar ut midler fra et selskap, er dette skattemessig utbytte. Utbyttereglene gjelder for enhver vederlagsfri overføring fra selskap til aksjonær. Dersom det er formuesgjenstander som tas ut, skal selskapet i tillegg uttaksbeskattes. En aksjonær i et eiendomsselskap bor for eksempel i en bolig som eies av selskapet, uten at det betales leie. Selskapet skal i et slikt tilfelle skattlegges som om boligen hadde vært leiet ut til en tredjeperson til markedsverdi. Et tilsvarende beløp anses som utbytte for aksjonæren.

KONKLUSJON
For å få en total oversikt over skattemessig konsekvenser ved ulike eierstrukturer er det nødvendig å vurdere saken både ut i fra norske og spanske skatteregler. Denne artikkelen gir en forenklet oversikt over skattemessige konsekvenser, men vi vil tillegge at hver sak må vurderes konkret. Det anbefales at denne vurderingen skjer før inngåelse av kjøpekontrakt. Etter at kjøpekontrakt er inngått kan en senere endring i eierstruktur bli ansett som en ny transaksjon med de skattemessige konsekvenser dette innebærer.