Hvordan beskattes et norsk as som eier fast eiendom i Spania?

I denne artikkelen skal vi se på de skattemessige konsekvensene i Spania ved å kjøpe fast eiendom gjennom et norsk AS. Innledningsvis vil vi påpeke at et norsk aksjeselskap er forpliktet til å opprette en skatterepresentant i Spania. En skatterepresentant har til oppgave å påse at selskapet oppfyller sine skatteforpliktelser, herunder innsendelse av selvangivelser etc.

Skatter og avgifter i Spania ved erverv av fast eiendom gjennom et norsk AS
Et norsk AS er på linje med andre ikke residenter (dvs. fysiske eller juridiske personer som ikke er skattemessig bosatt i Spania) forpliktet til å betale skatter og avgifter ved kjøp, eie og ved salg av fast eiendom beliggende i Spania. Skatter og avgifter ved erverv av fast eiendom er de samme for fysiske personer som for selskaper. Ved kjøp av fast eiendom vil skatter og avgifter avhenge av om du kjøper eiendommen direkte fra en utbygger (evt. annet momspliktig selskap) eller en privat person. I først nevnte tilfelle må du betale 7 % IVA og 1 % stempelavgift, men dersom du kjøper boligen fra en privat person betaler du kun 7 % overføringsskatt. I begge tilfeller skal det betales notar- og tinglysningsgebyr (dette varierer noe, men ligger rundt € 1500).
De ovenfor nevnte skatter og avgifter oppstår dersom du kjøper en fast eiendom inn i et norsk AS. Et annet sentralt spørsmål er: Hvilke skatter og avgifter må du betale ved kjøp av aksjer i et norsk selskap som igjen eier en fast eiendom i Spania?
Vi legger til grunn at den vesentlige formuen i det norske AS består av fast eiendom i Spania. Deretter selges 100 % av aksjene i selskapet til for eksempel en annen nordmann. Det norske AS vil med andre ord fremdeles være eier av den faste eiendommen. Kan man på denne måten unngå 7 % overføringsskatt? Tidligere var loven uklar mht. om det skulle innbetales overføringsskatt på denne type transaksjoner. Etter lovendringer i 2007 synes det imidlertid som om loven åpner for gjennomskjæring og ut i fra lovteksten synes det nå som om at transaksjonen vil medføre 7 % overføringsskatt.

Skatter og avgifter i Spania ved eie av fast eiendom i Spania gjennom et norsk AS
Iht. spansk lovgivning er et ikke-resident selskap som eier fast eiendom i Spania forpliktet til å betale en "spesial skatt" – "gavemen especial" på 3 % av valor catastral (den spanske ligningsverdien på den faste eiendommen). Lovens artikkel 32,5 gjør imidlertid unntak for selskaper som er skattemessig resident i et land som Spania har inngått skatteavtale med, herunder norske selskap. Forutsetningen for unntaket er imidlertid at det ikke-residente selskapet og selskapets aksjonærer dokumenterer skattemessig residens i Norge. Herunder krever det spanske skattekontoret utstedt en bekreftelse fra det norske skattekontoret om at selskapet og samtlige aksjonærer har skattemessig residens i Norge og at de har betalt skatt i Norge for fjorårets resultat. Selskapet er videre forpliktet til å innsende modell 213 hvor de påberoper seg unntaket i artikkel 32,5 og må vedlegge samtlige dokumenter fra det norske skattekontoret. Fristen for innlevering av modell 213 er 31. januar hvert år.
Et ikke-resident selskap må betale 25 % flat skatt på samtlige inntekter som er oppebåret på spansk territorium.
I tillegg må det betales eiendomsskatt (IBI) og søppelavgift. Dette er kommunale skatter og avgifter som vanligvis sendes til den faste eiendommens adresse en gang i året.
Dersom boligen ligger i en urbanisasjon må det normalt også betales felleskostnader.

Skatter og avgifter i Spania ved salg av fast eiendom i Spania gjennom et norsk AS
Gevinst ved avhendelse av fast eiendom i Spania gjennom et norsk selskap beskattes med 18 %. Ved undertegning av skjøtet vil det bli holdt tilbake 3 % av skjøteverdien. Dette beløpet innbetales til skattekontoret og motregnes mot evt. gevinstbeskatning eller annen skatt som selskapet er skyldig i Spania.
I tillegg må det betales plusvalia skatt. Dette er en kommunal skatt som utløses ved ethvert eierskifte. Skattens størrelse avhenger av eiertid og eiendommens størrelse.

Forholdet til spansk arveavgift
Dersom en av aksjonærene i det norske selskapet faller bort, oppstår spørsmålet om det skal svares arveavgift i Spania. Ved et evt. dødsfall vil det norske selskapet fremdeles stå som eier i det spanske eiendomsregisteret og selve arveskiftet vil skje i Norge. Spansk arveavgiftslovgivning fastslår imidlertid at det skal svares arveavgift til Spania dersom avdøde direkte eller indirekte hadde formue på spansk territorium. Dersom et norsk AS eier fast eiendom synes det som gjennomskjæring vil bli anvendt og at spansk arveavgift kan bli ilagt.

Avsluttende kommentarer
I denne artikkelen har vi kun tatt for oss de skattemessige konsekvensene i Spania. Det er imidlertid viktig å være klar over at denne eierstrukturen også vil ha skattemessige konsekvenser i Norge.