Kjøpsprosessen i Spania - kvalitetssikring av kjøpet

Kjøpsprosessen i Spania skiller seg vesentlig fra kjøpeprosessen i Norge. I denne fremstillingen vil vi gi en generell redegjørelse for omstendigheter man bør være spesielt oppmerksom på ved kjøp av bolig i Spania.

Forberedelser før kjøpet
Det finnes et enormt utvalg av eiendomsmeglere i Sør-Spania og det kan synes vanskelig å velge blant – for mange – ukjente meglerforetak. Vi kan imidlertid formidle kontakt med norske/skandinaviske meglere slik at kommunikasjonen med din megler kan foregå på norsk.
De færreste utlendinger som kjøper fast eiendom i Spania har kjennskap til landets lover og regler på dette området. Av den grunn anbefaler vi på det sterkeste å søke juridisk bistand ved kjøp av fast eiendom i Spania.

Finansiering
Før man undertegner kontrakt og foretar første delbetaling er det viktig å være sikker på at du kan betale hele kjøpesumpen til den tid kontrakten stipulerer. Dvs. at bindende lånetilsagn bør være gitt før kontrakt inngås. Dette anbefales spesielt i dagens vanskelige lånemarked.
Når man kjøper leilighet i nybygg gis man mulighet til å overta den delen av utbyggers lån som hviler på den enheten du skal kjøpe. Hovedfordelen med å overta utbyggers lån er at man dermed unngår å betale den s.k. stempelavgiften på lånet. Stempelavgiften utgjør 1 % av pantelånets totale ansvar, dvs. beregnet av hovedstol, samt renter og forsinkelsesrenter. Avgiften ligger normalt på minst 2 % av hovedstolen (avhengig av størrelsen på renter, forsinkelsesrenter og løpetid).

Kvalitetssikring og fallgruver
Kjøpekontrakt. Det er viktig at man har en advokat til å opprette kontrakten, evt. at advokaten din gjennomgår kontrakten fra selger/utbygger. I hovedtrekk bør det minimum fremgå følgende av kontrakten: personlig informasjon kjøper/selger, detaljert beskrivelse av eiendommen, hvordan utgifter/avgifter skal fordeles, når skjøtet skal undertegnes og partenes rettsstilling i tilfelle mislighold. Det hender imidlertid at man går direkte til undertegning av skjøte.

Teknisk inspeksjon

Dersom eiendommen er av en viss alder anbefales det å få en teknisk inspeksjon av eiendommen før man undertegner kjøpekontrakt. En teknisk inspeksjon koster normalt mellom 400-700 €. Det er viktig at inspeksjonen utføres før det undertegnes kjøpekontrakt (det er likevel ikke uvanlig å betale inn et depositum på 3000 € for å ta eiendommen av markedet). Eventuelle mangler kan gi grunnlag for en prisreduksjon, evt. at mangelen viser seg å være av slik art/omfang at man velger å ikke kjøpe likevel. En eiendom i annenhåndsmarkedet kan dog ikke forventes å være i perfekt stand, vanlig slit og elde sett i forhold til boligens alder må forventes og bør godtas uten prisreduksjon. Uansett får man et riktigere bilde av eiendommen man skal kjøpe og unngår overraskelser etter eiendomsovertakelse.

Lisenser

På tilsvarende måte som i Norge blir det utstedt ferdigattest (”licencia de primera ocupación” på spansk) når bygget er oppført iht. byggelisensen. Juridisk sett er bygget først beboelig når ferdigstillelseslisens er utstedt og det er først da strøm og vann kan tilkobles på permanent basis. Undertiden er bygget fortsatt tilkoblet utbyggers strøm- og vanntilførsel i byggeperioden selv om ferdigstillelseslisens ikke er utstedt. Det er således ikke gitt at bygget har ferdigstillelseslisens selv om strøm- og vanntilførsel kan påvises.
Mange har sikkert fått med seg at spanske kommuneansatte undertiden har utstedt byggelisenser uten at lovens krav har vært oppfylt og at det eksisterer enkelte ulovlig oppførte bygg. For å foreta en forsvarlig kvalitetssikring av nybygg var det tidligere tilstrekkelig at man fikk forelagt en kopi av byggelisensen, men etter vår oppfatning har det de siste 2-3 årene vært absolutt påkrevd å gå byggelisensen nærmere i sømmene. Ved å oppsøke kommunen der lisensen er utstedt kan man ta rede på hvorvidt lisensen revurderes eller bestrides. Det er imidlertid i ytterst få tilfeller at lisensen er ulovlig, og de byggeprosjektene som viste seg å være ulovlige da korrupsjonssakene ble avslørt skal nå være kjent og registrert som ulovlige i kommunen. Det anbefales likevel å fortsatt ta sine forholdsregler ifht. byggelisensen.
Heftelser. Ubetalt eiendomsskatt, søppelavgift og sameieavgift er ikke personlige heftelser og hviler derfor på eiendommen uavhengig av hvem som er eier til enhver tid. Dersom det viser seg at selger ikke er à jour med betalingene kan selger enten foreta betalingene innen skjøteundertegning eller kjøpers advokat kan holde tilbake tilsvarende beløp av kjøpesummen og foreta betalingen på selgers vegne.
Selger har plikt til å fremvise siste eiendomsskattkvittering i original ved undertegning av skjøtet, samt et sertifikat fra sameiet som bekrefter at det ikke eksisterer ubetalt sameieavgift i eiertiden.
 

Allerede før undertegning av kontrakt bør tas ut en tinglysningsattest (Nota Simple) på eiendommen. Av tinglysningsattesten vil det fremgå hvorvidt det eksisterer heftelser eller begrensninger i selgers eierrådighet, for eksempel servitutter eller leieretter (leieretter tinglyses imidlertid ikke nødvendigvis). 3-4 dager før skjøteundertegning vil kjøpers advokat be Notar innhente en ny tinglysningsattest fra registeret hvor eiendommen er registrert. Denne tinglysningsattesten har gyldighet i 10 dager og er mer detaljert enn en Nota Simple.
Bankgaranti. Ved kjøp av leilighet under oppføring er det særdeles viktig at det blir utstedt bankgaranti på innbetalte beløp i byggeperioden. Selger har en lovpålagt plikt til å utstede bankgaranti i byggeperioden. Man bør i forkant av kontraktsundertegningen ha studert bankgarantiene for å undersøke at de inneholder korrekt informasjon mht. beløp, adressat for bankgarantiene etc. I tilfeller der garantisten for innbetalte beløp er et forsikringsselskap er det viktig å sjekke at det aktuelle forsikringsselskapet har autorisasjon til å utstede bankgarantier.
Videre bør man undersøke hvor lenge bankgarantien har gyldighet. Spansk lov fastsetter at bankgarantien skal sikre innbetalte beløp i byggeperioden og bankgarantien skal derfor minimum ha gyldighet til bygget er ferdig oppført. Dersom selger misligholder fastsetter loven at innbetalte beløp + renter skal tilbakebetales til kjøper.
 

Særlige problemstillinger ved overtakelse av kontrakt. Få har kjennskap til det høye skatte-/avgiftsnivået i Spania dersom man overtar en kontrakt på kjøp av fast eiendom. En slik transaksjon innebærer at man trer inn i rettsforholdet til den opprinnelige kjøper, samtidig som sistnevntes rettigheter og plikter overfor utbygger faller bort. Man kan i disse tilfeller blir ansvarlig for å betale mva. på den totale kjøpesum som den opprinnelige kjøper skulle betalt, samt overføringsskatt på den totale kjøpesum som du skal betale. Et eksempel kan illustrere dette: A inngår kontrakt med utbygger. Kjøpesummen er 300.000 euro og av dette har A betalt 30.000 € på tidspunktet for overdragelse av kontrakten til B. A overdrar kontrakten til B for 20.000 euro. B må da betale mva. på 7 % av hele beløpet i As kontrakt med utbygger, dvs. 7 % av 300.000 euro. I tillegg må B betale 7 % overføringsavgift på den totale kjøpesum i han er ansvarlig for å betale, 7 % av 320.000 euro (300.000 + 20.000 euro). B må således betale 7 % hhv. overføringsavgift og mva. på samme beløp, i dette eksempelet av 300.000 euro.
Av samme grunn er det viktig å ta stilling til hvilken eierform man ønsker (privat eller selskap) når man kjøper leilighet i nybygg før kontrakten undertegnes. Blir for eksempel kjøpekontrakt undertegnet i ditt private navn mens ditt selskap blir oppgitt som kjøper i skjøtet er dette juridisk sett en overdragelse av eiendom fra deg personlig til ditt selskap. Transaksjonen vil medføre tilsvarende avgiftskonsekvens som ovenfor, og man bør derfor vurdere nøye hvilken eierform man ønsker før kontrakt inngås. I den sammenheng er det viktig at en norsk advokat kan informere deg om skatte- og avgiftskonsekvenser også i Norge.

Vårt advokatfirma har spisskompetanse innenfor alle juridiske aspekter ved kjøp og salg av fast eiendom i Spania. For mer informasjon: www.lawfirminspain.com Ved spørsmål kontakt Agnete Dale: dale@lawfirminspain.com