Meglerspalten: Er min andalusiske utleielisens gyldig?

Hvis urbanisasjonen har forbydd korttidsutleie, kan jeg fremdeles selge min leilighet med lisens?

Hva er meglerens ansvar?

Dette problemet som har oppstått i den senere tiden, skjer når man ønsker å selge en utleieleilighet som først og fremst har blitt brukt som investering. Mange kunder som investerer i ferieleiligheter, ønsker å kunne leie ut boligen når de ikke bruker den selv for å få en ekstrainntekt. Det er likevel ikke alle boliger som er egnet til dette, spesielt siden Andalucía innførte en markedsregulering i 2016 og den nasjonale regjeringen gjorde lovendringer i 2019.

For å leie ut en bolig på kort tid eller ferieutleie trenger man å registrere seg hos Junta de Andalucía for å få et lisensnummer. Når man fyller ut skjemaet, bekrefter man personlig at ens bolig oppfyller alle lovpålagte krav og man får automatisk et lisensnummer. Men at man har fått et nummer, betyr ikke at lisensen er gyldig. Mange tror at de har grønt lys bare fordi de har et nummer, men det er altså feil. Hvis boligen ikke oppfyller alle krav, er lisensen ugyldig, og ved en inspeksjon får eieren store bøter på opptil 18 000 euro!

Noen eksempler på ugyldig lisens kan være at boligen ikke har ‘okkupasjonslisens’ eller ‘innflytningslisens’ (licencia de primera ocupación; LPO eller cédula de habitabilidad), at boligen mangler luftkondisjonering eller at boligeierforeningen har begrenset ferieutleie i komplekset. Siden 2019 kan en boligeierforening vedta å begrense eller forby ferieutleie i komplekset på et årsmøte. For å kunne gjøre dette, krever det at 60 prosent av medlemmene stemmer for et forbud. Det er da forbudt å leie ut. Det finnes likevel unntak for boligeiere som allerede har gyldig lisens fra før forbudet ble innført. Hvis man har det, kan man uten problemer fortsette med utleie.

Dessverre blir det stadig vanligere at boligeierforeninger stemmer for å forby ferieutleie. Mange av de som stemmer for forbud er ofte personer som allerede har en utleielisens selv. De tror at de vil få mindre konkurranse, men de innser sin feil den dagen de vil selge boligen sin. Utleielisensen er nemlig delvis personlig og følger ikke automatisk med boligen. Når boligen selges, må den nye eieren registrere lisensen i sitt navn, men dette er altså ikke tillatt hvis foreningen har laget et forbud mot korttidsutleie.

Til tross for dette ser vi mange både meglere og privatpersoner som annonserer boliger med ugyldig utleielisens. Vi har i flere tilfeller sett problemer oppstå i urbanisasjoner med forbud. Som megler synes jeg at man bør kontrollere dette før man legger en bolig ut til salgs. Det gjør vårt firma som standard, men det virker ikke som om det er så mange andre som gjør det. Ifølge loven er ikke dette noe som meglere må kontrollere, og det er vanskelig å kontrollere ettersom myndighetene ikke samordner sin informasjon.

I dette eksemplet gjelder det følgende:

1. Megleren må kontrollere boligen i eiendomsregisteret.

2. Boligeierforeningene må skrive inn eventuelle forbud mot korttidsutleie i eiendomsregisteret, men det gjøres i prinsippet aldri.

3. LPO gis av kommunen, men det finnes tusenvis av boliger på Costa del Sol som ikke har LPO siden de slurvet enormt med dette på lokalt nivå frem til begynnelsen av 2000-tallet.

4. Registret for korttidsutleielisenser kontrolleres av Junta de Andalucía.

Så vi har fire forskjellige aktører vi må vende oss til, hvor flere ofte har mangler i systemet.

Hvis foreningen f.eks. ikke registrerer et forbud i eiendomsregisteret, da bør vel den nye eieren være fri for ansvar?

Svar: nei!

Det finnes delte meninger, men de fleste vurderer at den nye eieren (kjøperen) har undersøkelsesplikt og at denne må spørre foreningen om det finnes forbud eller ikke.  

Hvis kommunen ikke har gitt en LPO på grunn av ren uaktsomhet for en bolig som er 30+ år gammel, slipper den nye eieren å skaffe en utleielisens (forutsatt at boligen er lovlig bygd)?

Svar: nei!

Junta de Andalucía bryr seg ikke om slurv i kommunene, tross at begge er offentlige myndigheter!

Her kommer den selgende meglers etikk og egenansvar inn i bildet. Mange av de etablerte meglerne gjør ekstra undersøkelser FØR de legger ut boliger til salgs, men mange nye, uetablerte og uerfarne «meglere» gjør det ikke på grunn av mangel på resurser, kunnskap eller vilje. Boliger som normalt selges raskt blir hengende igjen, da mange kjøpere vil ha mulighet til å leie ut. Prisene lider også fordi boligene blir mindre attraktive.

Jag kan forstå at man kan bli irritert av korttidsutleie på sommeren, men før dere stemmer for et forbud i deres boligeierforening, så tenk på at dette faktisk reflekteres negativt på boligverdien.