Kjøp av hotelleilighet i Spania

I den senere tid har vi mottatt mange henvendelser vedrørende kjøp av såkalte hotelleiligheter i Spania. Ved kjøp av bolig i Spania anbefaler vi alltid at du bruker advokat, og dette gjelder desto mer ved kjøp av hotelleilighet. I denne artikkelen vil vi gi en kortfattet, generell fremstilling av lovverk og praksis på området og hvilke faktorer man etter vår mening bør ta i betraktning ved et slikt kjøp.

Hvilken type kjøp er det egentlig snakk om?
Ved kjøp av hotelleilighet (eventuelt villa eller bungalow) kjøpes det en fast eiendom som senere leies ut av et utleieselskap. Dette skiller seg altså fra time share prosjekter der du kjøper en rettighet til å bruke en fast eiendom.
Ved kjøpet av den faste eiendommen må det selvsagt foretas de samme kvalitetssikringer som man ellers foretar ved kjøp av eiendom i Spania, dvs. sjekke at det foreligger ferdistillelseslisens, at det ikke eksisterer heftelser etc. Selve driften av leilighetshotell er imidlertid regulert av egne bestemmelse i spansk lov. Formålet med denne typen prosjekter er å drive hotellvirksomhet, og det skal blant annet befinne seg egnet løsøre og innstallasjoner til oppfyllelse av dette formål. Videre skal alle enhetene i komplekset administreres av ett og samme utleieselskap. Kjøpet vil derfor innebære visse begrensninger for deg som kjøper, men kan også gi deg enkelte fordeler som du ikke får ved kjøp av leilighet kun til eget bruk.
Til tross for at det er et lovmessig krav bruker ikke alltid utleieselskapet betegnelsen ”hotelleiligheter” eller lignende i markedsføringen av prosjektet.

Hvilke begrensninger gjelder?
I tillegg til en vanlig kjøpekontrakt med utbygger som regulerer selve kjøpet av leiligheten blir det inngått en kontrakt med et utleieselskap. Utleieselskapet skal forestå driften av hotelleilighetene og kontrakten vil blant annet inneholde bestemmelser som regulerer eiers rett til bruk av leiligheten.
Hvordan kontrakten er utformet varierer fra prosjekt til prosjekt, men i kontraktene fastsettes normalt følgende ordning mellom utleieselskapet og eier:
Eier gis rett til å bruke leiligheten et bestemt antall uker hvert år mot en fastsatt betaling til utleier, og i noen tilfeller tar utleier kun tar betalt for faktiske utgifter når eier bruker leiligheten utenfor høysesong. Resten av året skal leilighetene være disponible for hotellgjester. For at det skal være lønnsomt for kjøper å gå inn i et slikt prosjekt, avtales det at kjøper skal motta en bestemt prosentandel av inntektene utleier har på leiligheten. Eier står for dekning av fellesutgifter, eiendomsskatt etc.
Det er viktig å være klar over at dersom du senere ønsker å selge leiligheten selges denne med samme begrensning som da du selv kjøpte. Dette innebærer at du også vil selge en hotelleilighet.

Hvilke faktorer bør man ta i betraktning dersom man vurderer et slikt kjøp?
Mange vil nok oppleve at det er vanskelig å ta stilling til om dette vil være en god investering. Vurderingen avhenger dels av individuelle faktorer og dels av om det er et godt organisert prosjekt som drives av profesjonelle aktører. I denne vurderingen anbefaler vi å vektlegge følgende faktorer:
– hvor mange leiligheter er solgt?
– når ble prosjektet igangsatt/har det vært velfungerende over lengre tid?
– prosentandelen eier mottar av inntektene på leiligheten vil være nettogevinsten, dvs. kostnader til blant annet markedsføring, lønn til ansatte etc. blir trukket fra. Hvor store kostnader kan påregnes i den forbindelse?
– foretrekker jeg å stå helt fritt til å velge om jeg skal leie ut leiligheten min, selv om dette vil innebære mer arbeid for meg?
– ønsker jeg å bruke leiligheten store deler av året selv, evt. foretrekker jeg helst at leiligheten ikke blir leid ut?

Oppsummering
Kjøp av fast eiendom i et kompleks av denne typen er en mer komplisert affære enn et vanlig kjøp. Det er viktig at man har god kjennskap til hva kjøpet vil innebære for å unngå overraskelser på et senere tidspunkt og vi anbefaler å søke advokatbistand på et tidlig tidspunkt.