Ulovlige boliglån – og arveskatten som kunne unngås

Dette har vært det store samtaleemne blant boligeierne på Costa del Sol. Eller rettere sagt; blant de boligeiere som har tatt opp lån på huset for at arvingene skulle unngå å betale arveskatt. En dom over en skandinavisk bank i Luxembourg fastslår nemlig at denne typen lån er ulovlige og må annulleres. Vel er det bare en enkeltstående sak, men den kan få en dominoeffekt som vil stille både banker og boligeiere i en ny og uvant situasjon.
 
Det trakk fulle hus da skandinaviske banker fra 1980-årene og framover inviterte til investeringsseminarer. Avkastningene var gode, ble det sagt. Det samme var lånemulighetene for å ”gire” investeringene litt. Og midt i det hele kunne man så få et stort lån på friverdien, og på den måten spare arvingene for den (høye) spanske arveavgiften. Og lånet var man naturligvis velkommen til å investere på nytt gjennom bankene. Noen mener i dag at det hele var for godt til å være sant. Men var det det? Det Norske Magasinet har snakket med en skatterådgiver, en bankdirektør og en investeringsrådgiver for å få saken belyst fra flere sider.
 
Fakta om arveskatt
Mette Skovby Jensen har sitt klare syn på saken. Hun er skatterådgiver og har, i denne sammenhengen svært interessant, også en fortid i banksektoren. Mette Skovby er ikke i tvil om at bankene den gangen lanserte et fullt lovlig produkt og i god tro.
”De store bankene har naturligvis dobbeltsjekket lovgivningen på kryss og tvers før de lanserer et produkt av denne typen. Alt annet ville være for risikabelt, både for kunden og banken selv,” sier hun til Det Norske Magasinet.
”Å belåne boligen sin var, og er, fullt lovlig. Og har man gjeld på boligen, blir arveskatten på boligen selvsagt mindre. Om man så ønsker å investere eller leve det søte liv for de lånte pengene, er helt opp til den enkelte,” forklarer Mette Skovby.
 
Så enkle er derimot ikke forutsetningene for hvorfor boligeierne tok imot disse boliglånene. Mette Skovby var ikke til stede og vet derfor ikke hva som ble sagt på seminarene den gangen, men generelt er det hennes inntrykk at mange skandinaviske boligeiere feilaktig tror at den spanske arveskatten er urimelig høy.
”Den spanske arveskatteloven er komplisert, men arveskatten er ikke så høy i de fleste tilfeller,” forteller Mette Skovby og kommer med to oppsiktsvekkende utsagn: ”Arveskatten på en bolig regnes ikke ut fra markedsverdien, men ut fra skatteverdien (valor fiscal) som ofte ligger markant under markedsverdien. I tillegg kommer det noen spesielle fradrag som gjelder i Andalucía og som kan gi fradrag på inntil 99 prosent på en primærbolig.
Det betyr at det i virkeligheten i mange tilfeller slett ikke er noen arveskatt på primærboligen,” forklarer skatterådgiveren.
Mette Skovby forteller at hun i flere skandinaviske kretser hører snakk om arveskatt på 25-30 prosent. Til det sier hun: ”Det er kun for likvide midler at arveskatten kan komme opp i disse nivåene. Og naturligvis om man eier tre-fire store boliger med en høy skatteverdi”, avslutter Mette Skovby som helt klart anbefaler skatterådgivning forut for alt som har med arveplanlegging, belåning og investering å gjøre. Tilsvarende anbefaler hun at man kontakter sin bank hvis man har tatt den type lån som nå er blitt erklært ulovlig.
 
Et spørsmål om markedsføring      
Hos Jyske Bank på Gibraltar har saken naturligvis heller ikke gått ubemerket forbi. Banken har, som alle andre banker, ytt lån i boligers friverdi, men det har aldri vært for å slippe unna deler av arveskatten.
”Arveskatt er noe skatteteknisk som vi alltid har anbefalt våre kunder å snakke med en skatterådgiver om. Vi oppfører oss ”kun” som bank, men gjør til gjengjeld alt for å gjøre dette bra,” forteller Christian Bjørløw som er direktør i Jyske Bank på Gibraltar.
Han mener at begrepet markedsføring har en svært viktig rolle i den omtalte saken.
”Et lån på friverdien er like vanlig som et ordinært boliglån, men har man markedsført disse lånene med et budskap knyttet til skattekutt, blir det feil. Da er det heller ikke så overraskende at myndighetene griper inn,” mener den danske bankmannen som tydelig husker situasjonene i det aktuelle tidsrommet.
”Den gangen kunne det være et svært godt tips å investere friverdien. Alle tjente godt på investeringer, mens boligen bare steg og steg i verdi. Det ble nærmest sett litt rart på dem som ikke utnyttet de gode mulighetene som lå i tiden,” forteller Christian Bjørløw.
Like klart husker han naturligvis også kollapsen høsten 2008.
”Fordi både bolig– og de finansielle markedene stupte, fikk mange problemer. Kundene tapte store summer på sine investeringer, og samtidig kunne de knapt selge boligen for å innfri sine lån til banken. Derfor måtte noen, særlig engelskmenn som også ble rammet med pundet, gå fra hus og hjem,” forklarer Christian Bjørløw som understreker at løsningen i en slik situasjon er en dialog mellom kunde og bank. Ikke en årelang rettssak, selv om det også kan ende i en slik situasjon, såfremt kunde og bank ikke kan finne en minnelig løsning. Tilsvarende mener han at med en ordentlig investeringsstrategi, kunne de helt store tapene vært unngått, og for de boligeiere som ikke har vært tvunget til å selge boligen, er det i dagens marked alle muligheter for å få solgt på fornuftige vilkår og dermed få ryddet opp i forhold til banken.
 
Også kundens ansvar
”Man kan ikke være selger og rådgiver på samme tid. Ikke objektivt i hvert fall.” Ordene kommer fra Svend Jørgen Jensen fra fondsmeglerselskapet Demetra. Han tilbringer en del av året i ferieboligen på Costa del Sol. Det skattemessige beskjeftiger han seg ikke med. Til gjengjeld har han sin klare mening når det kommer til investeringer for lånte midler. Han kaller det for dårlig rådgivning om man overfor privatpersoner anbefaler lån til investering i aksjer. Og Svend Jørgen utdyper:
”Når man belåner friverdien, må man være forsiktig, for de lånte midlene skal selvsagt tilbakebetales – med renter. Det betyr at gevinsten må øke mer enn belåningen. Det skaper selvsagt et press, og det krever stor viten og strategi å foreta den slags investeringer.”
Den rutinerte sjefstrategen påpeker at de mange lånene i boligens friverdi, er risikofylte for både bankene og kundene. Tilsvarende understreker han at man som kunde også må ta sitt ansvar og lære å si ifra overfor bankene.
”Man kan alltid klandre bankene i ettertid, men det får man ikke noe ut av,” avslutter Svend Jørgen Jensen.
 
Hva nå?
Hvordan bankene og deres kunder nå vil agere, er ikke lett å si. Det hadde naturligvis vært ideelt med en kommentar fra banken i Luxembourg som det er falt dom over, men banken har ikke reagert på verken våre telefoniske eller skriftlige henvendelser. Saken mot banken tok flere år, og det mest sannsynlige er at banken anker saken. Og så går det ytterligere noen år med til det.
Rådet fra skatterådgiveren, bankdirektøren og investeringsrådgiveren er imidlertid enstemmig: Gå i dialog med banken din. Og få upartisk rådgivning for framtiden.
 
Tre konkrete saker:
 
Ektepar i Mijas-Costa
 
Deres sak:
Tok et stort lån i boligens friverdi hos en dansk bank i Luxembourg. Hadde tillit til bankens råd om at friverdien burde investeres og skape avkastning. Tapte stort på investeringene og stod i en periode uten likvide midler. Banken forlangte at huset skulle selges hurtigst mulig for å få innfridd lånet. Det nektet ekteparet å akseptere og fikk i stedet en avtale om betaling av renter og innfrielse av gjelden når huset ble solgt.
 
Deres framtid:
Er i dialog med banken og håper å finne en løsning. Ellers vil de gå rettens vei. Huset er lagt ut til salgs. Blir huset solgt, vil ekteparet bli kvitt i forhold til banken og økonomisk kunne leve en vanlig tilværelse. Enten i en mindre leid bolig eller i deres bolig i Norge.
 
Ektepar i Benalmádena
 
Deres sak:
Tok opp et lån på en million euro i en belgisk bank i Luxembourg på friverdien i deres to boliger i Benalmádena og sommerhuset i Norge. Ble stilt til utsikt en avkastning på seks-sju prosent, ingen beskatning på avkastningene og ingen arveskatt i sikte. Mistet 430.000 euro på investeringene. Betalte i en årrekke renter og avdrag på lånet for å dekke tapene på investeringen.
 
Deres framtid:
Har nettopp solgt de to husene og blir nå mere enn kvitt i forhold til banken som foreløpig har gitt en rabatt på 100.000 euro. Ekteparet er i forhandlinger med banken om en enda større erstatning, og er innstilt på å saksøke banken for sine tap. Paret har heldigvis andre aktiv.
 
Ektepar i Marbella

 

Deres sak:
Tok i 2006 opp et lån på boligen på 550.000 euro i en islandsk bank. Friverdien ble investert i aksjer og obligasjoner og ekteparet gledet seg over å kunne spare arveskatten.
 
Deres framtid:
Har hatt møte med banken som kanskje vil la lånet gå tilbake. Uvisst hva som skjer med tapet på de investerte midlene. Tross tap har paret kommet økonomisk helskinnet gjennom finanskrisen.
 
Det Norske Magasinet er kjent med de tre ekteparenes fulle navn og har imøtekommet deres ønske om anonymitet i denne artikkelen.

Av Henrik Andersen, henrik@norrbom.com