Fakta om det spanske boligmarkedet

 

Dette spørsmålet melder seg unektelig når man ser de siste statistikkene fra forskjellige tilbydere.
 Det er på mange måter et litt brokete bilde som tegner seg. Man må derfor dykke litt mer ned i tallene for å skape seg et overblikk over det som foregår.
 Det titter vi nærmere på litt lenger nede i artikkelen.
 Først vil vi imidlertid se nærmere på det vi kaller ‘utlendingmarkedet’ – altså der hvor de fleste utlendinger foretrekker å bo.

 

Utlendingenes kjøp av bolig i Spania
De siste årene har tendensen vært klar; utlandet vurderer det slik at boligmarkedet i Spania holder på å stabilisere seg prismessig – i utlendingenes interesseområder. Bunnen er nådd. Resultatet er at utenlandske kjøpere melder seg i økende antall for å kjøpe bolig i Spania. Særlig i kystnære områder.
Vi titter litt nærmere på hvordan det henger sammen – og hva utsiktene er framover. Vi begynner med de skandinaviske kjøperne (eksl. Finland som vi ikke har tall for).

 

Hvor blir det av danskene?
Vi blir hele tiden fôret med et hav av prosenter; økninger og fall fra år til år, fra kvartal til kvartal og fra måned til måned.
Det virker litt forvirrende, men er typisk for det raske overblikket, det statistikkmakerne presenterer i sine pressemeldinger og dermed også det vi ser i mediene.
I skjemaet under (fig.1) har vi imidlertid vist de absolutte tallene for skandinaviske kjøpere de siste 10 kvartalene.
Tallene stammer fra spanske notarkontorer og er de mest aktuelle vi har.

 

 

Egentlig er det litt overraskende at danskene er litt etter svensker og nordmenn for tiden når det gjelder kjøp av fast eiendom i Spania. Dansker har jo ord på seg for å være Nordens ‘latinere’, så man kunne kanskje ha forventet en større andel kjøpere fra Danmark. Det skyldes kanskje at dansker straffes med en hardere beskatning av sin spanske feriebolig enn svensker og nordmenn.
Kjensgjerningen er at nordmenn og svensker for tiden kjøper mer enn fire ganger så mange spanske boliger som danskene. Særlig svenskene er svært aktive med en økning fra 2012 til 2013 på hele 45%! Det er nok tall som vil overraske en del dansker.
 Det ser likevel ut som om økningen av norske kjøpere holder på å stagnere, med en økning på 7,6% fra 2012 til 2013, og et fall på -2,3 % i første kvartal 2014 samt uendret 0 % i andre kvartal. Hos WissGar Estates er det inntrykket at tendensen vil fortsette resten av 2014.

Utlendingenes kjøp veier tungt i regnskapet
Kikker vi på det samlede antall utenlandske kjøpere av spanske boliger, steg antallet fra 83.535 i 2012 til 88.922 i 2013. Det er en årlig økning på knapt 7 %.
I 2014 er tendensen derimot ikke helt entydig. I 1.kvartal 2014 steg antallet med 18 % i forhold til samme periode i 2013. I 2. kvartal 2014 steg det med litt mindre: 11,9%.
I skjemaet under (fig.2) har vi til venstre vist tallene for samtlige utlendingers kjøp i Spania, og til høyre tallene for de viktigste landene – utenfor Skandinavia (som jo sees i skjemaet over).
    

fig. 2
    
Vi ser i skjemaet at britene inntar lederstillingen etterfulgt av Frankrike. På 3. plass har vi Russland, tett fulgt av Tyskland og Belgia. På 6. plass har vi Italia. Samler vi imidlertid de tre skandinaviske landene (SV, NO og DK), kommer de inn på en klar 2. plass i både 2012 (5.294) og 2013 (6.548). Måler vi i forhold til kjøp per innbygger, ligger Skandinavene på en suveren førsteplass.
Oppsummerer vi de seks landene og Skandinavia, lander vi i 2. kvartal 2014 på i alt 11.662 kjøp for denne gruppa. Det tilsvarer 63,2 % av de samlede kjøp for utlendinger i Spania i dette kvartalet. Altså langt over halvparten.

 

Utenlandske kjøpere dominerer salget av boliger – i kystområdene
På kartet nedenfor (fig.3) ser vi hvor stor andel av det samlede boligsalget som har gått til utlendinger i de forskjellige spanske regioner i 2. kvartal 2014. I Andalucía er 21% av boligene solgt til utlendinger, i Murcia 25,1%, i Valencia 39,60 % og i Catalonia 21,6 %.
Utlendingenes kjøp i Spania som helhet utgjorde i 2. kvartal ikke mindre enn 19,4% av de samlede boligkjøp. Samtidig er andelen av ikke-fastboende utlendingers kjøp nå oppe i 54,3 % av de samlede kjøp av utlendinger.
Dette forholdet er dermed blitt en viktig faktor for salg av boliger for Spania som helhet.

 

Fig 3
 
Boligsalget i Spania som helhet – august 2014
I skjemaet nedenfor, fig. 4, ser vi en av årsakene til forvirringen rundt de mange fortolkningene av markedsutviklingen.
Tallene er fra det spanske Nasjonale Statistiske Institutt (INE). De får sine tall fra eiendomsregistrene, og disse tallene ankommer 2-3 måneder forsinket i forhold til den faktiske datoen for handlene – nemlig ved underskrift av skjøtet (Escritura) som foregår på notarkontorene.
Notarene opprettet for få år siden sitt eget statistiske kontor som daglig mottar opplysninger fra alle notarkontorer over hele landet. Deres statistikker er derfor de mest aktuelle vi har, og det er dem vi har benyttet i skjemaene ovenfor angående utlendingers kjøp av boliger.
Imidlertid tyr vi til INEs tall når vi viser salgstall på provinsnivå.
Altså, tallene vist nedenfor for august 2014, er i virkeligheten tall fra mai-juni 2014.
Vi ser at på årsbasis er salgstallene ikke alt for gode. Vi ser likevel samtidig at det er en økende tendens fra desember 2013 til juli 2014, der vi har de høyeste tallene (blå markering). Men i august (reelt fra handler i mai-juni) er det plutselig et fall. Dette fallet kan vi heldigvis ut fra notarenes statistikker se blir rettet opp.
En anden tendens vi kan se av skjemaet og som er en tendens som ser ut til å fortsette – også på landsplan, er at i Málaga-provinsen faller salget av nye boliger med 32 % på årsbasis, mens salget av brukte boliger stiger med 32 %. I den forbindelse er Almería-tallene atypiske.

                                                                               
Det kan tyde på at lageret av usolgte nye boliger i områder hvor det kan selges, holder på å flate ut. Samtidig er det erfaringen i WissGar Estates at de banker som har svært gode eiendommer på lager, holder på dem i det omfang de kan – og venter til markedet har rettet seg. Se fig.5 nedenfor.

 

 
Tilbudspriser på kommunenivå
Nedenfor sees data for de aktuelle tilbudspriser (pris per m2) fra Idealista.com, Spanias største boligportal.

 

Her ser vi at prisene fortsatt faller over et bredt felt. Verst ser det ut i Antequera, – 16% på ett år og -1,7 % i kvartalet. Av de kystnære kommunene er det Nerja som har det største fallet på kvartalsbasis – 4,2%. Som så ofte før utmerker Marbella seg ved å prestere en økning på hele 5,9 % på årsbasis og 0,4 % på kvartalsbasis. ‘Sist inn i krisen – først ut’ – slik pleier det å være i Marbella.

 

 

Framtiden?
Framtiden ser ut slik den gjorde i vår. Spansk økonomi er på rett kurs – men det går langsomt og det vil ta tid før vi ser en avgjørende forbedring i produksjonen og dermed sysselsettingen. Turistindustrien går bra og mange spanske eksportvirksomheter har framgang. Uavhengige analytikere forventer en pen økning i spansk økonomi neste år, ja faktisk høyere enn i Tyskland.
Utlendingenes investeringer i spanske boliger har vært økende gjennom hele året, og vi tror det fortsetter året ut. Det er pen økning i antall boliglån gitt til spanske kjøpere i det siste halve året, og det er tegn til at en del av det spanske boligmarkedet så smått er i ferde med å starte opp igjen.

 

Så alt i alt en god høst.

 

Finn Wissenberg/www.wissgarestates.com
Finn Wissenberg har en bakgrunn som bygningsingeniør og har arbeidet med bygging – samt kjøp og salg av boliger på Costa del Sol siden 1987. Han driver meglerfirmaet WissGar Estates sammen med sin hustru, A

Av Finn Wissenberg, www.wissgarestates.com