10 spørsmål og svar for å unngå problemer ved kjøp og salg av eiendom i Spania

1. Hva skjer hvis jeg kjøper eller selger med møbler?

Når du kjøper en bolig hvor innbo utgjør en separat del av verdien, skal du bare betale 4% skatt av innboets verdi. Du tror kanskje at det derved er en mulighet til å spare noen penger, men glem ikke at når du selger igjen, vil du måtte betale skatt av fortjenesten din – altså på forskjellen mellom kjøpsprisen og salgsprisen. Det betyr at det du sparer nå, må du kanskje betale senere.

Hvis du er den selgende part, og du samtidig ikke er resident i Spania, beholder kjøperen 3% av eiendomsprisen, men ikke av innboets verdi. Er det ikke fortjeneste ved salget (hvis salgsprisen er lavere enn kjøpsprisen), kan du søke om refusjon av disse 3%. I den forbindelse kan de spanske skattemyndighetene vurdere at prisen på innboet også skal legges til salgsprisen. I dette tilfellet kan du komme til å stå i den overraskende situasjonen at det som for kjøper vurderes som innbo, vil for selgeren skattemessig betraktes som fast eiendom. Hvis du har spart på regningene for møblene, hvilket nesten ingen gjør, er det en annen situasjon. Det skal allikevel påpekes at ingenting er sikkert, siden skattemyndighetene til tider forandrer holdning.

Kort sagt anbefaler vi at kjøpsprisen skal være for eiendommen, uansett om møblene er inkludert eller ei. Dette imøtekommer eventuelle problemer for både kjøperen og selgeren.

2. Skjulte mangler i gjensalgsboliger

I Spania handles gjensalgsbolig i utgangspunktet som besett. Det betyder at du kjøper hva du ser. Viser det seg at en kran ikke virker eller en stikkontakt ikke fungerer når du flytter inn, vil det være vanskelig å kreve at selgeren ordner dette på ettertid.

Hvis du er i tvil om husets tilstand, og spesielt hvis det er snakk om en eldre bolig, anbefaler vi at du bestiller en arkitektrapport hvor de viktigste tingene som fuktighet, husets struktur osv. sjekkes. I visse tilfeller kan man, hvis begge parter går med på det, underskrive en kjøpekontrakt med forbehold om arkitektrapport.

Husk allikevel at alt bør skrives inn i kontrakten, og at du alltid må ha den praktiske anvendelsen av kontrakten med i betraktningen. Ofte tilføyes betingelser som er vanskelige å gjennomføre, og det kan åpne opp for unødvendige problemer i fremtiden.

3. Kan jeg få Plusvalía-skatt tilbake hvis den tilbakeholdes ved salget av min bolig?

Plusvalía er en kommunal skatt som betales av selgeren, hvis denne er ikke-resident. Ifølge loven tilbakeholder kjøperen denne skatten, for deretter å deponere den i kommunen eiendommen ligger i.

Hvis salgsprisen er lavere enn den prisen selgeren i sin tid kjøpte for, kan det søkes om refusjon av denne skatten. Du må allikevel være oppmerksom på at kommunen (etter vår mening feilaktig) krever at den som anmoder om retur av skatten er den samme personen som har innbetalt den, hvilket vil si kjøperen. Det er på den måten selgeren som faktisk betaler og har rett til refusjonen, men kjøperen som søker om den. Dette kan føre til praktiske problemer. 

Vi anbefaler hvis en slik sak oppstår, at man i skjøtet legger til at kjøper gir selger eller dennes representant myndighet til å søke om refusjonen på kjøperens vegne. Vi vet det virker absurd, men dessverre er det realiteten i dag.

4. Hva er LPO og hvilken betydning har den i forhold til turistutleie?

Licencia de Primera Ocupacion (LPO) er et veldig viktig dokument som attesterer at konstruksjonen er i overensstemmelse med byggetillatelsen, og at byggherren har utført prosjektet som det var gitt autorisasjon til.

Det er også et viktig dokument i forbindelse med å registrere boligen for turistutleie.

5. Kjøp gjennom utenlandsk virksomhet eller spansk SL?

I forhold til skattemyndighetene tilsvarer kjøp av eiendom i Spania gjennom et firma fra et annet land, til kjøp som ikke-resident privatperson. Det gjelder også hvis du skal selge.

Da de to situasjonene er sidestilte i forhold til de spanske skattemyndighetene, er det første skritt når du bestemmer om du vil kjøpe personlig eller gjennom et utenlandsk selskap, å søke rådgivning med revisor i ditt hjemland.

Hvis det i ditt hjemland ikke er skattemessige gode grunner til å kjøpe gjennom et utenlandsk selskap, gir det mer mening å kjøpe eiendommen som privatperson.

Med hensyn til å kjøpe et hus via en SL (spansk bedrift/AS), anbefales det i utgangspunktet ikke.

6. Overtakelse av boligen innen skjøtet underskrives?

Overtakelse av boligen skjer når skjøtet underskrives og nøklene utleveres ved samme anledning. Vi fraråder på det sterkeste å overta en eiendom innen det underskrives hos notaren.

7. Ferdiggjøres i et nytt hjem?

Ifølge loven skal nyoppførte boliger ha tre mangelforsikringer som skal dekke hhv. 1, 3 og 10 år. Det er også alminnelig at byggherren i løpet av de første ukene ber deg utarbeide en liste over feil og mangler i finish (maling, gulver, apparater osv.), for deretter å forsøke å utbedre disse så raskt som mulig. Virkeligheten er at dette av og til kan bli vanskelig for kjøperne. Ved tvilstilfeller, som ved kjøp av gjensalgsbolig, anbefaler vi at man ledsages av en profesjonell (arkitekt) for å registrere disse feil og mangler. Man vil på den måten være i besittelse av bedre argumenter og dokumentasjon i forhold til byggherren, og mulighet til å legge press på denne for at feil og mangler utbedres.

Det kan bare lønne seg å ta byggherren til retten hvis skadene er alvorlige, og det drar byggherren fordel av.

Tillit til byggherren er uten tvil viktig når det dreier seg om off-plan kjøp eller nyoppført bolig.

8. Hva skjer med de innbetalte beløpene under byggingen ved kjøp av off-plan bolig?

Juridisk sett skal disse beløpene være forsikret med en bankgaranti, så i utgangspunktet behøver man ikke bekymre seg.

For mange år siden i skyggen av eiendomsboomen i 2000-årene, fantes garantier fra utenlandske og til tider ukjente forsikringsselskaper. Hvis det ble nødvendig å gå i retten, kunne dette utvikle seg til et helvete.

Man rådes til å kontrollere at garantistiller er et velrenommert og solvent forsikringsselskap eller bank.

9. Må jeg dokumentere hvor pengene kommer fra for å kjøpe boligen?

Ja, det er snakk om europeiske regler mot hvitvasking av penger, og selv om det noen ganger er litt ubehagelig, er vi alle (advokater, banker, notarer og eiendomsmeglere) forpliktet til å ha informasjon om hvor pengene kommer fra.

Det kan gjøres med dokumentasjon i form av selvangivelse, arv man har mottatt, salg av aksjer, salg av bolig eller annet, etc.

Som advokater skal vi ha disse dokumentene før vi mottar penger fra klienten. Har vi ikke det, er det risiko for at midlene kan bli blokkert i banken. I tillegg kan skattemyndighetene når som helst rekvirere dokumentasjon.

10. Hvem kontakter jeg først når jeg beslutter å kjøpe et hus i Spania?

For din sikkerhet og for å starte prosessen – dine lojale advokater.

Mens du leter etter en eiendom, kan du starte prosessen med å søke om NIE-nummer, åpne en bankkonto i Spania, osv. Du kan gjøre alt dette selv, eller gi fullmakt til din representant. I så fall bør det første skritt være å kontakte det advokatfirmaet du ønsker skal representere deg. På den måten kan du allerede da opplyse eiendomsmeglerne som du benytter, eller banker som du søker lån gjennom, om hvem de skal kontakte.

Med dette første skritt unngås fremtidige problemer, misforståelser og forvirring.

Af Advokatkontoret.es

www.advokatkontoret.es

info@advokatkontoret.es