Bør man kjøpe eiendom i Spania personlig eller i et selskap?

Innledning
En rekke nordmenn kjøper fast eiendom i Spania i disse dager, enten som en personlig investering eller i enkelte tilfeller som en investering gjennom et allerede eksisterende norsk eiendomsselskap. Hva som er den mest optimale eierformen er derfor et svært aktuelt spørsmål. ”Svaret” avhenger til en viss grad av individuelle forhold og hvilke faktorer hver enkelt vektlegger mest. Vi vil likevel gi en kort generell oversikt over skatte- og avgiftskonsekvenser ved de enkelte alternativene både med hensyn til kjøpet, eierperioden og eventuelt salg. Fremstillingen er imidlertid begrenset til konsekvenser i Spania etter spansk lovgivning, dog med noen kommentarer i forhold til utbytteskatt i Norge ved eierskap i norsk AS.

Kjøp
Ved kjøp av eiendom i Spania i annenhåndsmarkedet utløses det 7 % overføringsavgift av kjøpesummen (opp til 400.000 € hvor prosentsatsen går over til 8 %). Ved kjøp i nybygg skal det betales 8 % moms og stempelavgift på 1 %. I denne sammenheng har det ingen betydning om man kjøper personlig eller i et spansk eller norsk aksjeselskap.
Tidligere ble det i større utstrekning kjøpt fast eiendom gjennom et spansk aksjeselskap. Dagens kjøpere av fast eiendom kan dermed bli tilbudt å kjøpe aksjene i et selskap i stedet for at eiendommen selges ut av selskapet. Spørsmålet blir da hvorvidt kjøp av aksjer i aksjeselskapet som eier fast eiendom utløser overføringsavgift på 7 %. Det direkte eierskapet til den faste eiendom forblir i disse tilfeller uendret, da selskapet fremdeles vil være eier av eiendommen.

Hovedkriteriene for at overføringsavgift på 7 % skal illegges er følgende:
– mer enn halvparten av selskapets balanse er bestående av fast eiendom
– én person erverver mer enn 50 % av aksjene i selskapet
Dersom kun én person – fysisk eller juridisk- kjøper aksjene i selskapet vil følgelig overføringsskatt ilegges. Dersom to personer erverver aksjene i fellesskap (50/50) eller flere personer (med en annen eierbrøk der ingen hver for seg erverver mer enn 50 %) ilegges ikke overføringsavgift.

Eierperioden
a) Personlig eie
Formuesskatten i Spania ble avskaffet i 2008.
Ikke residenter i Spania betaler 24 % skatt av faktiske leieinntekter. Dersom man ikke har inntekter av den faste eiendom skal det betales fordelsbeskatning av boligen. Beregningsgrunnlaget er normalt 1,1 % av ligningsverdien og av dette beløpet ilegges det en flat beskatning på 24 %.

b) Spansk aksjeselskap (SL)
Som hovedregel skal spanske selskaper betale 25 % av gevinst opp til 120.202, 41 € beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst. Av den delen av gevinsten som overstiger 120.202, 41 € er gevinstbeskatningen 30 %. Et spansk selskap har fradragsrett for utgifter i motsetning til ikke resident fysisk eller juridisk selskap.

c) Norsk AS
Spansk lov fastsetter at utenlandske selskaper skal betale 19 % skatt av faktiske inntekter som er oppebåret på spansk territorium.
Videre at utenlandske selskaper er pliktig å betale en spesialskatt på 3 % av eiendommens ligningsverdi. Det gjøres imidlertid unntak fra denne skatten for land Spania har inngått skatteavtale med under følgende forutsetninger:
– det ikke-residente selskapet kan dokumentere skattemessig residens Norge, og selskapets aksjonærer kan dokumentere skattemessig residens i Spania, Norge eller et annet land Spania har skatteavtale med og som inneholder bestemmelse om utveksling av informasjon mellom de to land.
– betalt skatt i Norge for fjorårets resultat
Det må dokumenteres hvert år at de ovenfor nevnte forutsetninger er.

Forholdet til norsk rett med hensyn til utbytteskatt:
Som nevnt på vårt møte skal det betales utbytteskatt i Norge av all fordel aksjonærer i et norsk aksjeselskap oppnår. Dersom man vederlagsfritt bruker leiligheten vil dette bli ansett som en fordel og man ilegges utbytteskatt i Norge. Ved betaling av leie oppnår man ikke denne fordelen og skal dermed heller ikke ilegges utbytteskatt, men her er det viktig å være klar over at det er markedsleie som skal betales og altså ikke bare en symbolsk sum. Dersom leiligheten leies ut store deler av året vil også leieinntektene kunne dokumenteres i Norge hvilket utelukker aksjonærs bruk av leiligheten i samme tidsrom. Iht. informasjon fra skatteetaten vil det for de 3-4 ukene i året dere selv er i Spania avhenge av intensjonen med oppholdet hvorvidt det er nødvendig med betaling av leie (f.eks. bruker man leiligheten som feriested eller er man i leiligheten for å foreta utbedringer e.l.)

Salg
a) Personlig eierskap
Det betales 19 % gevinstbeskatning ved salg av fast eiendom ved et personlig eierskap.
b) Spansk aksjeselskap
Som hovedregel skal selskaper som selger fast eiendom betale 25 % av de første 120.202, 41 € beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året eiendommen selges. Av den delen av gevinsten som overstiger 120.202, 41 € er gevinstbeskatningen 30 %. Her er det viktig å merke seg at når selskapet deretter eventuelt oppløses må det i tillegg betales 19 % i skatt av differansen mellom salgssummen og kjøpesummen i sin tid.

Eks:
Bokført verdi er 300.000 €, salgsverdi 1.000.000 € og kjøpesum i sin tid 300.000 €. Selskapet betaler 204.000 € i gevinstbeskatning (25/30 % av 700.000 €) og når midlene tas ut av selskapet må aksjonæren betale 94.240 € (19 % / 1.000.000 – 204.000 – 300.000).
c) Norsk AS
Gevinstbeskatningen for utenlandske selskaper er 19 %, forutsatt at selskapet ikke er fast etablert i Spania f.eks. ved opprettelse av filial. Dersom selskapet er fast etablert i Spania blir prosentsatsen 25 %.

Konklusjon
Skattereformen har medført at det normalt ikke lenger svarer seg å eie en eiendom i et selskap, spesielt ikke i et spansk selskap pga. høyere gevinstbeskatning ved evt. salg og årlige administrasjonsutgifter. Dersom man planlegger å leie ut i stort omfang kan det imidlertid være en fordel å la et selskap stå som eier da man kan foreta avskrivninger på selskapets hånd. Videre kan det være praktisk å la selskapsadministrator i aksjeselskapet forestå driften dersom det spanske selskap eier flere eiendommer som leies ut.
Vi gjør imidlertid oppmerksom på at fremstillingen baserer seg på generelle betraktninger og at spørsmålet om eierform vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Ved spørsmål kontakt norsk jurist/spansk advokat Agnete Dale: dale@lawfirminspain.com/+ 34 607 659 906