Kjøpers rettigheter ved feil og mangler på eiendommen

Spansk rett gir kjøper visse rettigheter i form av reklamasjon mot selger ved mangler på eiendommen. Disse tar utgangspunkt i situasjonen etter overtakelse av eiendomsretten. Kjøper kan imidlertid også ta enkelte forholdsregler før kjøpekontrakt inngås, og på den måten minske risikoen for å måtte fremme et mangelkrav mot selger etter overtakelse. Vi vil i denne fremstillingen først ta for oss kvalitetssikringen før den formelle overtakelsen, mens vi vil se på kjøpers rettigheter dersom manglene viser seg etter skjøteinngåelse under pkt. 2).

1) Tiltak før overtakelse

1.1) Kjøp i annenhåndsmarkedet
Inspeksjonen kjøper personlig foretar seg på visningen gir et visst inntrykk av boligens stand, i alle fall åpenbare feil og mangler.
Dersom man ikke har anledning til å gjennomgå boligen grundig på egen hånd anbefales det å få utført en teknisk inspeksjon. Det er viktig at den tekniske inspeksjonen utføres før det undertegnes kjøpekontrakt (det er likevel ikke uvanlig å betale inn et depositum på 6000 € for å ta eiendommen av markedet). Eventuelle mangler kan gi grunnlag for en prisreduksjon, evt. at mangelen viser seg å være av slik art/omfang at man velger å ikke kjøpe likevel. En eiendom i annenhåndsmarkedet kan dog ikke forventes å være i perfekt stand, vanlig slit og elde sett i forhold til boligens alder må forventes og bør godtas uten prisreduksjon.

1.2) Særlig om mangler ved overtakelse av leilighet i nybygg.
Kjøper kan bli stilt overfor en situasjon der ferdigstillelseslisens er innvilget, men der leiligheten som skal kjøpes likevel har mangler. Eks. fukt, sprukne fliser, slett malingsarbeid etc. Utbygger vil kreve at skjøtet undertegnes og restbetaling erlegges i.o.m. at ferdigstillelseslisensen er innvilget og bygget dermed juridisk sett er ferdigstilt. Selger vil videre vise til en mangelliste som kjøper kan fylle ut ved evt. mangler og innlevere til utbygger som vil utbedre manglene etter overtakelse. Mange kjøpere reagerer på dette og sammenligner naturlig nok situasjonen med norske forhold der man kan forvente plettfrie leiligheter ved overtakelse. Har kjøper plikt til å overta eller kan det først kreves at manglene utbedres?

I denne forbindelse gjør vi oppmerksom på at selger har plikt til å utbedre alle mangler, enten før eller etter overtakelse. Spørsmålet her er om kjøper kan kreve at skjøteundertegningen utsettes til manglene er utbedret. Iht. spansk rett er selger forpliktet til å levere innenfor den tidsrammen kontrakten oppstiller, samt å overlevere eiendommen slik den er beskrevet og vist på plantegninger/spesifikasjonslisten vedlagt kontrakten. Imidlertid blir dette i praksis ikke tolket så strengt at leiligheten må være plettfri ved overtakelsen. Hvor grensen skal trekkes mellom akseptable mangler og mangler kjøper kan kreve utbedret før skjøteundertegning er et skjønnsspørsmål, men enkelte generelle slutninger kan utledes av rettspraksis:

a) Mangler som påvirker beboeligheten kan kjøper kreve utbedret før skjøteundertegning

b) Kjøper kan kreve at utbygger utbedrer mangler som representerer et avvik i forhold til materialbruk og annet som fremgår av spesifikasjonslisten. For eksempel at gulvet er av en annen type marmor enn avtalt.

2) Mangelreklamasjon etter overtakelse.

2.1) Leiligheter i nybygg.
Kjøper har 10 års garanti ved materielle skader som er forårsaket av mangler som har sin årsak i, eller påvirker, grunnmuren, bærebjelker/søyler eller andre strukturelle elementer, og som direkte setter byggets stabilitet i fare. Videre har kjøper en 3 års garanti ved mangler som påvirker beboeligheten.
Spansk lov gir kjøper en 1 års garanti ved materielle skader som skyldes utførelsen av byggearbeidet, og som har innvirkning på ferdigstillelsen av bygget. Frist for fremsettelse av mangelkravet (reklamasjonsfristen) er 2 år fra mangelen oppstod. Utbygger kan i visse tilfeller også ha et kontraktsrettlig ansvar på 15 år ifht. mangler.

2.2) Eiendommer i annenhåndsmarkedet.
Selger har ansvar for skjulte mangler som gjør eiendommen uegnet til den tiltenkte bruk eller forringer bruken av boligen. Fristen for å fremme reklamasjonskrav er 6 måneder og fristen løper fra undertegning av skjøtet. Kjøper har ingen reklamasjonsrett mot selger ved synlige mangler og mangler kjøper hadde kjennskap til før skjøteundertegning. Det samme gjelder dersom kjøper pga. sitt yrke derfor burde ha oppdaget mangelen (eks. takstmann). Dersom eiendommen ble oppført for mindre enn 10 år siden overtar kjøper den tidligere eiers rettigheter mot utbygger. Eks: Dersom eiendommen kjøpes i annenhåndsmarkedet to år etter oppføring vil 3 års garantien og 10 års garantien fortsatt være intakt for den nye eieren. Avsluttende bemerkninger: Det er viktig å foreta en grundig kvalitetssikring av eiendommen du ønsker å kjøpe og å kontakte advokat tidlig i prosessen. I denne artikkelen har vi kun sett på mangelsproblematikken, men det er vel så viktig å undersøke de juridiske aspekter ved kjøpet forut for undertegning av kjøpekontrakt: Er eiendommen fri for heftelser (lån, servitutter, beslag), har bygget de nødvendige lisenser, er alle avgifter og skatter betalt for de foregående år etc.? Videre er det svært viktig å få utstedt en bankgaranti av utbygger ved kjøp i nybygg. Ved å ta de nødvendige forholdsregler kan man i stor grad sikre seg mot overraskelser etter overtakelse av eiendommen, og i verste fall mot et økonomisk tap.