Gevinstbeskatning ved salg av fast eiendom i Spania

Ved salg av fast eiendom i Spania skal det etter spansk lov betales gevinstbeskatning til Spania. Skatteplikten gjelder både residenter og ikke residenter.
Fra og med 1.januar 2007 ble gevinstbeskatningen for ikke residenter i Spania satt ned fra 35 % til 18 %. For residenter gikk gevinstbeskatningen opp fra 15 % til 18 %. Gevinstbeskatningen er nå dermed lik både for residenter og ikke residenter.
Det foreligger nå en ny lov på området for gevinstbeskatning som trådte i kraft 1. januar 2010. I denne loven fastsettes det at gevinstbeskatningen for fysiske personer stiger til 19 % for gevinst opp til 6000 euros og fra 6000,01 euro og oppover ilegges det en prosentsats på 21 %.

Beregningsgrunnlaget – særlig om utgangsverdien
Utgangspunktet for beregningen er differansen mellom kjøpesummen og salgssummen. Ved beregning av gevinsten oppjusteres inngangsverdien med de faktiske utgifter man hadde i forbindelse med kjøpet, dvs. advokatsalær, notarutgifter, avgift til eiendomsregisteret ved innskriving etc. På tilsvarende vis nedjusteres salgsverdien med de utgifter man hadde i forbindelse med salget.
Tatt i betrakting at prisnivået i enkelte områder har gått kraftig ned kan man risikere at salgsverdien ligger under den laveste lovlige salgsverdien – den såkalte skatteverdien av eiendommen. Skatteverdien (valor fiscal) beregnes ved å ta utgangspunkt i ligningsverdien og deretter multiplisere denne med en koeffisient som varierer, avhengig av i hvilken kommune eiendommen er beliggende. Denne verdien opp-/nedjusteres i etterkant av de reelle svingene i markedet og kan derfor i visse tilfeller være høyere enn det eiendommen ble solgt for i markedet.

Hvilken konsekvens får dette for selger?
Et slikt avvik får skattemessige konsekvenser for selger i den forstand at ligningsmyndighetene kan ilegge en tilleggsskatt på differansen mellom skatteverdien og den aktuelle salgsverdi.
Kravet kan komme flere måneder etter salget. Dersom ikke tilleggsskatten betales innen den angitte fristen kan skattekontoret fryse evt. andre aktiva selger har i Spania, for eksempel bankkonto. Imidlertid kan man klage på ligningskontorets vedtak og innehente en takst fra en uavhengig takstmann som kan erklære salgssummen ”korrekt”. I motsatt fall må skattekravet betales.

Tilbakeholdelse av 3 % av kjøpesummen
I de tilfeller der selger ikke er skattemessig resident i Spania har kjøper plikt til å holde tilbake 3 % av kjøpesummen og innbetale beløpet til det lokale, spanske skattekontor. På den måten sikrer skattemyndighetene seg mot null-skattebetaling dersom en utenlandsk, ikke resident selger unnlater å deklarere gevinsten i Spania.
Er det tilbakeholdte beløp høyere enn gevinstbeskatning krever selger differansen tilbakebetalt. Dersom gevinstbeskatningen derimot blir høyere enn de 3 % som ble holdt tilbake vil selger måtte innbetale differansen til skattekontoret.

Unntak fra gevinstbeskatning i Spania
Etter spansk rett eksisterer det følgende unntak fra plikten til å betale gevinstbeskatning:
Residenter i Spania over 65 år er unntatt fra gevinstbeskatning ved salg av sin primære bolig. Iht. spansk rett er det imidlertid et krav at vedkommende må ha brukt boligen som sin primære bolig i minst 3 år. Videre faller gevinstbeskatningen bort for residenter som selger sin primære bolig og reinvesterer kapitalen i en ny primær bolig.
Inntil lovendringen i 2007 var både residenter og ikke residenter unntatt fra gevinstbeskatning dersom boligen ble kjøpt før 1986. Dette ble endret fra og med 1. januar 2007, men i den forstand at man må betale gevinstbeskatning av den gevinsten man har hatt fra 2007 frem til det året man selger. Dersom man for eksempel kjøpte eiendommen i 1984 og selger den i 2009 skal man kun betale gevinstbeskatning av evt. differanse mellom verdien i 2007 og i 2009.

Skattemessige konsekvenser i Norge for person som er skattemessig bosatt i Norge.
Dersom du er skattemessig bosatt i Norge vil gevinsten ved salget av din bolig i Spania i utgangspunktet være skattepliktig i Norge. Imidlertid gis det fradrag for betalt skatt i Spania i skatten du er pliktig å betale i Norge, jfr. skatteavtalen (unngåelse av dobbeltbeskatning).
Norsk skattelov unntar gevinst fra beskatning dersom eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget. Forutsetningen er at salget finner sted eller avtales mer enn fem år etter kjøpet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller i følge ferdigattest var oppført.