Til kamp mot manglende bankgarantier

– advokat Carlos Cómitre har vunnet flere rettssaker mot byggherrer som har økonomiske problemer og som har forlatt kjøperne uten å gi tilbake depositum og uten nøkler.

Mange potensielle boligkjøpere velger en bolig etter plantegning, noe som økonomisk sett ofte er smart. Man betaler et depositum, og lener seg så tilbake for å vente på at boligen blir bygget og nøklene overlevert. De økonomiske problemene i byggeindustrien har likevel etterlatt tusenvis av kjøpere uten bolig – og uten å refundere de innbetalte depositumene, fordi entreprenørene ikke hadde stilt opp med nødvendige bankgarantier.
Advokat Carlos Cómitre har mange av denne typen saker på sitt bord, der det står, tynget i kne av saksmapper, på kontoret hos Cyclo Abogados y Asesores. Han og advokatkontoret har vunnet flere rettssaker for sine klienter og mot byggherrene.
– Når et entreprenørfirma selger ut fra plantegningen, må byggherren garantere at boligen overføres til boligkjøperen til avtalt tid og i tråd med de avtalte spesifikasjoner. For å garantere dette, må utbygger ha en bankgaranti i bakhånd. Men 70 prosent av alt nybyggeri i Málaga-provinsen har ikke hatt de ellers lovpliktige bankgarantiene i orden, forklarer Carlos.
Går firmaet til stans i utbetalinger under byggeperioden, er det altså ingen sikkerhet for kjøperen, ingen garanti for verken å se boligen eller få pengene refundert. Det samme gjelder om byggingen er forsinket eller f.eks. ikke har de avtalte kvadratmeterne.

Huller i lovgivningen
Det største problemet oppstår likevel når utbyggingsfirmaet går konkurs. Kassen er tom, og ingen kan reelt sett påta seg ansvaret for at kjøper får igjen pengene sine.
– Det som måtte være tilbake i et konkursbo, går først og fremst til Seguridad Social, skattevesenet og banken, og deretter kommer turen til kjøperne, selv om det er deres penger. Det er mangelfull beskyttelse av kjøperne, sier Carlos som kaller lovgivningen utidig og beklager at mange rettssaker behandles ukorrekt og avsluttes med en urettferdig domsavsigelse.
– Lovgivningen sier klart at står ikke boligen klar til avtalt tid, må det innbetalte depositumet refunderes allerede dagen etter. Men dommerne dømmer ikke alltid slik, fortsetter han mens hendene fyker i været.

Roten til det onde
Med andre ord overholdes ikke loven, noe som ifølge Carlos skyldes manglende kontroll fra myndighetenes side.
– Man skal forebygge, og det er Junta de Andalucía som bør sørge for at de nødvendige garantiene er stilt, det kan være et beløp på f.eks. tre millioner euros. Det skjer likevel sjelden. I stedet har jeg bl.a. opplevd en aktuell sak der et byggefirma startet et selskap med 3.006 euros – resten ble bygget opp med bankens og kundenes penger, forteller Carlos. Hans kontor har flere saker gående mot ikke bare lysskye byggherrer med en adresse i en bakgård og ikke mye annet enn en mobiltelefon, men også mot større og tidligere velrenommerte byggefirmaer som heller ikke stiller opp med nødvendige garantier. Noen rettssaker har han vunnet, andre pågår fortsatt.
Han er frustrert over at noen av kjøperne som har kommet i klemme, ikke vil saksøke konstruksjonsfirmaet.
– Går firmaet konkurs, har myndighetene førsteretten over de verdeiene som måtte være tilbake i boet, sier han.
Han mener også at hans eget fag bærer en del av skylden.
– Det er advokatens ansvar å forsikre at det byggeprosjektet klienten ønsker å kjøpe har en bankgaranti, understreker Carlos som også har vunnet en sak mot en advokat i Marbella som ikke ga klienten korrekte råd.

Stockholm-syndrom og manglende respekt for lovgivningen
– Jeg blir kvalm av dette. Over myndighetenes mangel på ansvarsfølelse og over disse såkalte ”promotorene” som slipper unna selv om de bedrar vanlige mennesker som kanskje mister alle sine sparepenger, beklager han. I de sakene han har vunnet, har byggherren bare fått en nærmest symbolske straff.
– Samtidig virker det dessverre som om flere kunder får Stockholm-syndrom og rett ut skyver skylden over på seg selv(eller f.eks. ektefellen), og så resulterer også det i menneskelige tragedier. Det skjer også når saken endelig havner for retten der behandlingstiden kan være opp til to-tre år, alt etter hvilket rettsområde som har saken, sier han.
Han mener likevel at det fortsatt er fordelaktig å kjøpe etter plantegninger, men at kjøpers advokat må forsikre seg om at byggherren har stilt opp med de nødvendige bankgarantiene.
– Er de nødvendige garantier på plass, er kjøperen garantert å få refundert depositumet dersom byggingen ikke blir ferdigstilt og nøklene utlevert, avslutter Carlos.

Har utgitt to bøker om emnet
Carlos Cómitre har utgitt to bøker om lovgivningen rundt kjøp av bolig etter plantegninger, om hullene i lovgivningen og om det gjeldende lovverket.
Den første boken, La Ejecución de avales de la Ley 57/1968, utkom i mars. Den andre, La resolucion de contratos con cantidades entregadas a cuenta para la construccion, ble gitt ut i midten av juni og går mer i dybden med seks av de viktigste punktene i lovgivningen.
Boken har spesiell interesse for advokater, eiendomsmeglere og andre innenfor bransjen.
Han har dessuten holdt flere foredrag ved konferanser rundt om i landet om de problemene som boligmarkedet står overfor.

Læs mer på www.cyclo.es