Kjøpe bolig av spansk bank?

Skrevet av Tom Halvorsen, tom@norrbom.com . Publisert i Juss & Finans

Når man er på boligjakt i Spania kan man ikke unngå i blant å legge merke til annonsene merket med «bank repossession», ofte ledsaget av den forlokkende teksten om «100 % finance». I et land som Spania, hvor kravet til egenkapital som oftest er 30 % for utenlandske kjøpere og 20 % for residenter, samt 10-13 % omkostninger i forbindelse med kjøpet, er det ikke rart om mange finner tilbudet om å kjøpe bolig av banken fristende. Men hva innebærer det å kjøpe bolig fra en spansk bank, og hva bør man passe på?


Overtatt av banken, for en grunn


Årsaken til at de spanske bankene tilbyr boliger for salg er finansielt mislighold fra opprinnelig eier. Dette kan i noen tilfeller være en enkelt huseier som ikke klarer å overholde sine låneforpliktelser overfor banken, men langt de fleste boliger som tilbys av spanske banker er leiligheter i boligkomplekser, hvor utbygger ikke har klart å innfri sine forpliktelser overfor banken som har finansiert prosjektet. Det første man bør spørre seg om er hvorfor prosjektet ble mislykket for utbygger. Et stikkord er beliggenhet, et annet er pris. Veldig ofte finner man svaret i en kombinasjon av disse to faktorene. Boligkjøpere er, og bør, være opptatt av beliggenhet. Skal man benytte ferieboligen et par ganger for året, og gjerne i forbindelse med langhelger og kortere friperioder, så er det ikke gunstig om boligen ligger i Sotogrande, to timers kjøring fra flyplassen. Ei heller er det gunstig om den ligger i Antequera, dersom man foretrekker å tilbringe dagene på stranden. Begge steder kan man få kjøpt boliger av banken til meget lave priser, men før man lar seg friste må man spørre seg selv; vil jeg egentlig bo der, eller kommer jeg til å tilbringe store deler av min tid på å kjøre bort fra stedet hvor jeg bor?
 

Pris - rabatt på hva?


Ofte kan man bli forledet til å tro at man gjør et særdeles godt kjøp av banken, da de hurtigst mulig skal ha tilbake sine penger og ofte selger med store rabatter. Men rabatt på hva? Ofte finner man årsaken til utbyggers kollaps i alt for høye priser, sett i forhold til beliggenhet. Leilighetene solgte for dårlig til opprinnelig pris, og banken måtte ta over. Som boligkjøper er det viktig å ikke la seg rive med av tilbudet om «redusert fra 350.000 euro til 199.000 euro». Det er ikke sikkert boligen noensinne var verdt 350.000 euro, eller noen gang blir verdt mer enn 199.000 euro for den saks skyld. En bolig er kun verdt det markedet vil betale.
 

Utleiepotensiale


Mange boligkjøpere i Spania finansierer egen feriebolig ved å leie den ut i perioder. Dette er selvsagt smart, og mange har på denne måten gratis, egen feriebolig i Spania. Noen få klarer også å tjene penger på å eie feriebolig. Felles for dem alle er at de eier boliger med den samme ideelle beliggenheten som alle søker. Gangavstand til «alt», inkludert uteliv, restauranter, butikker og ikke minst strand og fritidsaktiviteter. Det er tusenvis av ferieboliger til leie på Costa del Sol, og som en generell regel kan man trygt si at utleiepotensialet for boliger som ikke oppfyller nevnte krav vil bli stående tomme. Det er ingen hemmelighet at de fleste boligene som tilbys for salg av bankene har alt annet enn god beliggenhet for utleie.
 

Fellesområder i forfall


Dersom man går på visning i et boligkompleks hvor banken er selger, vil man ofte (men ikke alltid) oppleve at fellesarealene er dårlig vedlikeholdt. Svømmebassenget kan være tomt for vann eller så skittent at det er ubrukelig, gresset og grøntarealene er ikke klippet, og vakthold/resepsjon er ikke betjent. Dette skyldes at alle disse tjenestene og fasilitetene forsvant sammen med utbygger da banken overtok, og banken vil forsøke i høyest mulig grad å holde kostnadene nede før boligene er solgt. Dette behøver ikke alltid å bety så mye, da disse tjenestene vil bli gjenopprettet så snart et nytt styre er dannet for boligkomplekset, og tilstrekkelig mange av de nye boligkjøperne betaler inn felleskostnadene. Dog er det viktig å merke seg hvor hurtig banken selger boligene, samt hvor mange boliger det er totalt i boligkomplekset. Dreier det seg f.eks. om et stort kompleks med 200 leiligheter som gjerne attpåtil selger dårlig, så kan det være snakk om mange år før det er solgt nok boliger til at opprettholdelse og vedlikehold av felles arealer og tjenester gjeninnsettes. – Ikke så moro å tilbringe feriene i mange år fremover i et tomt boligkompleks i forfall, uten svømmebasseng.
 

Kanskje skal leiligheten en dag selges?


For mange er det kanskje utenkelig at deres nye bolig en dag skal selges igjen. Mange kjøpere er godt voksne, og tanken om at man kjøper feriebolig for å eie den for alltid påvirker ofte avgjørelsen. Undertegnede har selv holdt på å gå i den fellen, men et godt råd fra en god venn i eiendomsbransjen fikk meg til å tenke om igjen. Rådet videreformidler jeg her; «Ha alltid en exit-strategi». Ting kan skje. Man kan bli syk, ikke ha tid å bruke ferieleiligheten, den økonomiske situasjonen kan endre seg, osv. osv. Det sier seg da selv at om du har kjøpt en leilighet av banken, som de har brukt mange år på å forsøke å selge før du dukket opp, selv om de attpåtil har lokket med 100 % finans, ja, hvor sannsynlig er det da at du får solgt den samme leiligheten igjen innen rimelig tid, dersom du må eller ønsker å selge den?
 

Juridisk assistanse


Det kan være nærliggende å tro at dersom man kjøper bolig av banken så er alle forhold sjekket grundig, og man har ikke behov for advokat og juridisk assistanse under kjøpsprosessen. Dette er ikke tilfelle. Banken har heller ikke juridisk ansvar når de opptrer som megler, i likhet med andre eiendomsmeglere i Spania. Som oftest har banken også tildelt selve salgsoppdraget til en eller flere meglere, slik det vanligvis foregår i Spania (i motsetning til i Skandinavia). Ikke tro at det ikke finnes feller å gå i dersom banken står som selger – det er minst like viktig å søke juridisk hjelp dersom man kjøper bolig fra en spansk bank, som fra en hvilken som helst annen selger.
 

Fordeler


Er det i det hele tatt noen fordeler med å kjøpe bolig av en spansk bank? Tja, kanskje. Dersom banken har en bolig til salgs i et område hvor man hadde planlagt å kjøpe uansett, så kan det være en fordel å kunne benytte seg av tilbudet om 100 % finans. Egenkapitalen som man ellers måtte legge på bordet kan da benyttes til alternative, inntektsbringende investeringer. Om man er dårlig til å spare og simpelthen ikke har den nødvendige egenkapitalen kan 100 % finans også være en fordel, men kun om man tilhører den gruppen av mennesker som er flink til å betale forpliktelser, selv om man er dårlig til å spare. Det skal dog advares på det sterkeste mot å falle for fristelsen til å kjøpe feriebolig kun fordi man får 100 % – og noen ganger til og med 110 % - finans. Det er meget lett å gå i den fellen at man kjøper bolig med feil beliggenhet, simpelthen fordi kriteriet for boligkjøpet er finansieringen, og ikke alle de andre tingene som er viktig for at man kjøper en bolig man vil trives med i mange år fremover.

Utskrift